Penthouse là gì: theo VnExpress, đó là căn hộ nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà, thường chỉ có ở những dự án chung cư cao cấp. Thị trường còn gọi penthouse là căn hộ áp mái, trong khi tầng áp mái trong quy định xây dựng lại có nghĩa hẹp hơn nhiều. Bài này giải thích hai cách gọi đó, ai sở hữu sân thượng phía trên căn penthouse theo Luật Nhà ở 2023, và những căn penthouse có nguồn ở 19 tòa đã bàn giao tại Đà Nẵng mà tôi theo dõi, kèm giá rao tháng 10/2026.
Trả lời nhanh: Penthouse là căn hộ nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà chung cư, thường có ban công, sân vườn riêng và có thể thông tầng hoặc không. Thị trường còn gọi là căn hộ áp mái, nhưng tầng áp mái trong quy định là tầng nằm trong mái dốc. Văn bản luật tôi đọc không định nghĩa penthouse.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- 1. Penthouse là gì
- 2. Căn hộ áp mái và tầng áp mái theo quy định
- 3. Penthouse khác duplex và sky villa
- 4. Pháp lý penthouse: sân thượng, diện tích, phí
- 5. Penthouse ở Đà Nẵng theo thiết kế dự án
- 6. Penthouse Đà Nẵng đang rao bán, cho thuê
- 7. Người mua ở xa nên kiểm tra gì
- 8. Câu hỏi thường gặp
- 9. Nguồn dữ liệu
1. Penthouse là gì
VnExpress (26/11/2021) định nghĩa penthouse là căn hộ nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà, thường chỉ có ở những dự án chung cư cao cấp. Cũng theo bài này, diện tích penthouse có thể chiếm một phần ba, một nửa hoặc toàn bộ tầng áp mái của tòa nhà chung cư (bài dùng chữ tầng áp mái), và penthouse ở Việt Nam được bố trí ban công, sân vườn riêng. VTC News (13/12/2024) bổ sung một điểm hay bị hiểu nhầm: penthouse có thể là căn hộ thông tầng hoặc không. Nghĩa là tiêu chí chính của penthouse là vị trí trong tòa nhà, không phải số tầng bên trong căn.
Ở Việt Nam, penthouse còn được gọi là căn hộ áp mái. Ví dụ, một bài ở mục Tin dự án của VnExpress (16/09/2016) dẫn chủ đầu tư CapitaLand gọi các căn penthouse ở TP HCM là những căn hộ áp mái có diện tích 400 – 700 m², nằm trên tầng cao nhất của các dự án cao cấp. Đó là cách gọi của thị trường. Văn bản luật tôi đã đọc không có định nghĩa penthouse, cũng không có loại căn hộ áp mái.
Vì không có định nghĩa chung, người bán có thể gọi penthouse cho bất kỳ căn nào ở tầng trên cùng. Ở mục 6, anh chị sẽ thấy một tin ở Đà Nẵng gọi penthouse cho căn 2 phòng ngủ 60 m².
2. Căn hộ áp mái và tầng áp mái theo quy định
Chữ áp mái có nghĩa riêng trong quy định xây dựng. Thông tư 34/2026/TT-BXD về cấp công trình (hiệu lực từ 01/07/2026, thay Thông tư 06/2021/TT-BXD), Phụ lục II định nghĩa tầng áp mái là tầng nằm bên trong không gian của mái dốc, toàn bộ hoặc một phần mặt đứng được tạo bởi mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường đứng (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5 m. Cùng phụ lục ghi số tầng cao của công trình không bao gồm tầng áp mái.
Như vậy, căn hộ áp mái trên tin rao thường chỉ có nghĩa là căn ở tầng trên cùng, còn tầng áp mái theo Thông tư 34/2026 là tầng nằm trong mái dốc, dùng để đếm tầng và phân cấp công trình. Một căn penthouse trong tòa mái bằng không nằm trong tầng áp mái theo nghĩa kỹ thuật này. Tôi không có nguồn cho biết penthouse ở tòa nào tại Đà Nẵng nằm trong mái dốc.
| Cách gọi | Nghĩa | Nguồn |
|---|---|---|
| Penthouse, căn hộ áp mái (tin rao, báo) | Căn ở tầng cao nhất tòa nhà, có thể thông tầng hoặc không | VnExpress 2021, VTC News 2024 |
| Tầng áp mái (quy định) | Tầng nằm trong mái dốc, tường đứng không cao quá mặt sàn 1,5 m; không tính vào số tầng cao | Thông tư 34/2026/TT-BXD, Phụ lục II |
Một ví dụ ở Đà Nẵng: trang Thư viện Nhà đất mô tả Hiyori Garden Tower cao 28 tầng nổi, 2 tầng hầm và tầng áp mái, tức tầng áp mái được ghi tách khỏi số tầng nổi. Cùng nguồn ghi tầng 28 có 6 căn 3 phòng ngủ và không gọi các căn này là penthouse. Căn ở tầng cao nhất chưa chắc được chủ đầu tư xếp loại penthouse.
3. Penthouse khác duplex và sky villa
Penthouse nói về vị trí căn trong tòa; duplex nói về số tầng trong căn. VnExpress mô tả duplex là căn thông tầng giữa ít nhất hai tầng, cầu thang nằm ngay trong căn, không nhất thiết ở tầng cao nhất. Sky villa theo VnExpress là căn hộ thông tầng trên đỉnh tòa nhà cao cấp, diện tích tối thiểu 150 m², có bể bơi ngoài trời và sân vườn. Một căn có thể vừa là penthouse vừa là duplex, như tin penthouse thông tầng ở The Filmore. Cách tính diện tích căn hai tầng tôi viết riêng ở bài duplex là gì; loại căn nhỏ nhất trong tòa nhà ở bài căn hộ studio là gì.
| Loại căn | Tiêu chí chính | Ở tầng cao nhất |
|---|---|---|
| Penthouse | Vị trí: tầng cao nhất | Có |
| Duplex | Ít nhất hai tầng, cầu thang trong căn | Không nhất thiết |
| Sky villa | Thông tầng, tối thiểu 150 m², bể bơi, sân vườn | Trên đỉnh tòa nhà |
4. Pháp lý penthouse: sân thượng, diện tích, phí
Văn bản luật tôi đọc không có quy định riêng cho penthouse. Penthouse là một căn hộ trong nhà chung cư, nên các quy định chung về sở hữu riêng, sở hữu chung, diện tích và phí dịch vụ áp vào căn này. Có ba điểm khác biệt thực tế so với căn thường.
Sân vườn, sân thượng thuộc ai
Điều 142 khoản 2 điểm b Luật Nhà ở 2023 liệt kê mái và sân thượng trong phần sở hữu chung của nhà chung cư, cùng với khung, cột, tường chịu lực, hành lang, cầu thang bộ, thang máy. Khoản 1 cùng điều cho phép phần sở hữu riêng gồm diện tích trong căn hộ kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn, và phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng. Khoản 3 yêu cầu các phần này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán; hợp đồng không ghi rõ thì xác định theo Điều 142.
Áp vào penthouse: nếu tin rao giới thiệu sân vườn trên mái hay sân thượng riêng, anh chị cần thấy phần đó được ghi là sở hữu riêng trong hợp đồng, kèm diện tích. Nếu hợp đồng không ghi, sân thượng thuộc phần sở hữu chung của cả tòa theo Điều 142. Tôi chưa có nguồn về việc sân vườn của penthouse ở tòa nào tại Đà Nẵng được ghi là sở hữu riêng.
Diện tích và sổ
Diện tích sử dụng căn hộ tính theo kích thước thông thủy, gồm cả ban công, lô gia, không tính tường bao căn, cột, hộp kỹ thuật (Luật Nhà ở 2023 Điều 143 khoản 1). Diện tích thông thủy đó được ghi vào giấy chứng nhận cấp cho người mua (Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Điều 5). Con số diện tích trên tin rao penthouse chưa chắc là diện tích thông thủy, nhất là khi tin cộng cả sân vườn. Điều kiện cấp sổ cho căn hộ nói chung ở bài sổ hồng chung cư.
Phí quản lý tính theo m²
Khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định giá dịch vụ quản lý vận hành tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ. Khung giá ở Đà Nẵng theo Quyết định 78/2026/QĐ-UBND cho nhà có thang máy là 4.400 – 13.200 đồng/m²/tháng (Báo Pháp luật, 06/06/2026). Minh họa với căn 206 m² ở mục 6: từ 906.400 đến 2.719.200 đồng mỗi tháng. Đây là phép tính theo khung, không phải mức phí thực của tòa nào. Mức phí từng tòa ở bài phí quản lý chung cư Đà Nẵng.
5. Penthouse ở Đà Nẵng theo thiết kế dự án
Trong 19 tòa đã bàn giao tôi phân tích, nhiều tòa có penthouse theo nguồn dự án hoặc báo, nhưng phần lớn không có tin rao penthouse kèm giá. Bảng ghi đúng những gì nguồn nói; nhiều nguồn là tin cũ hoặc đoạn trích, tôi ghi rõ ở cột cuối.
| Tòa | Penthouse theo nguồn | Nguồn, độ tin cậy |
|---|---|---|
| Đà Nẵng Plaza | Hai tòa tháp 18 tầng; 158 căn hộ và 8 penthouse 280 – 300 m²; tầng 17 và 18 là căn hộ sân vườn và penthouse | Báo Đầu tư 2018 (bản tóm tắt), VnEconomy (đoạn trích tìm kiếm) |
| Lapaz Tower | 77 căn hộ và 6 căn penthouse; 11 tầng căn hộ gia đình và 2 tầng penthouse | VnEconomy, CafeF (năm 2012) |
| Sơn Trà Ocean View | 6 penthouse 175 – 305 m² | Trang CVR (bản tóm tắt) |
| Monarchy | Block A 141 căn, trong đó 4 căn penthouse; tầng 18 có căn 100 – 150 m² | Trang dự án trên muaban; nguồn ghi Block A 18 hoặc 19 tầng |
| Quang Nguyễn | 53 căn, gồm 51 căn thường và 2 căn penthouse | Trang dự án trên mogi |
| Azura | Penthouse 279 – 444,5 m² | Thư viện Nhà đất |
| Hiyori Garden Tower | Tầng 28 có 6 căn 3 phòng ngủ; nguồn không gọi là penthouse | Thư viện Nhà đất |
Hai điểm đáng chú ý. Thứ nhất, ở các tòa có nguồn ghi số lượng, mỗi tòa có từ 2 đến 8 căn penthouse; Lapaz được ghi có 2 tầng penthouse, còn ở Đà Nẵng Plaza tầng 17 và 18 gồm căn hộ sân vườn và penthouse, nên penthouse không nhất thiết chỉ nằm trên một tầng. Thứ hai, diện tích chênh nhau lớn: từ khoảng 100 m² ở Monarchy đến 444,5 m² ở Azura. Cùng một chữ penthouse nhưng có thể là hai loại căn rất khác nhau.
6. Penthouse Đà Nẵng đang rao bán, cho thuê
Trong dữ liệu 19 tòa, tôi tìm được 6 tin gọi là penthouse có giá: 3 tin bán, 3 tin cho thuê. Loại căn ghi theo tiêu đề tin rao; giá là giá rao, chưa qua thương lượng.
| Tòa | Loại tin | Căn | Giá rao | Ngày đăng |
|---|---|---|---|---|
| The Filmore | Bán penthouse thông tầng | 4 phòng ngủ, 206 m² | 46 tỷ (≈ 223 triệu/m²) | 19/10/2026 |
| F.Home | Bán penthouse | 3 phòng ngủ, 114 m² | 18 tỷ (≈ 158 triệu/m²) | 20/10/2026 |
| Mường Thanh Sơn Trà | Bán, tin gọi penthouse | 2 phòng ngủ, 60 m² | 3,35 tỷ (≈ 56 triệu/m²) | khoảng 26/10/2026 |
| Sơn Trà Ocean View | Cho thuê penthouse thông tầng | 4 phòng ngủ, 200 m² | 65 triệu/tháng | 08/10/2026 |
| Azura | Cho thuê penthouse | 2 phòng ngủ, 140 m² | 36 triệu/tháng | không ghi ngày |
| Monarchy | Cho thuê penthouse | 3 phòng ngủ, 100 m² | 35 triệu/tháng | khoảng 26/10/2026 |
Đọc bảng này cần ba lưu ý. Tin ở Mường Thanh gọi penthouse cho căn 2 phòng ngủ 60 m², giá khoảng 56 triệu/m², nên không thể so với penthouse ở The Filmore hay F.Home. Tin cho thuê 200 m² hiển thị dưới bộ lọc dự án Sơn Trà Ocean View nhưng tiêu đề không nêu tên tòa. Còn ở F.Home, theo Nhà Đầu tư và Đại Đoàn Kết (2021), Kết luận thanh tra 968/KL-TTTP của Thanh tra TP Đà Nẵng nêu việc cấp giấy chứng nhận ở tòa này là sai và công trình chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng; anh chị nên đọc trang F.Home trước khi xem giá.
Ba tin cho thuê từ 35 đến 65 triệu/tháng cho thấy penthouse ở Đà Nẵng có thị trường thuê, nhưng chỉ 3 tin thì chưa đủ để tính lợi suất. Lợi suất theo từng tòa ở bài lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng. Bảng so penthouse với ngưỡng giá căn cao cấp và hạng sang nằm ở bài MOFU bên dưới.
Căn hộ cao cấp Đà Nẵng – 11 tòa theo ngưỡng giá CBRE
Bảng tin penthouse, duplex có giá, so với ngưỡng cao cấp và hạng sang
7. Người mua ở xa nên kiểm tra gì
Đây không phải lời khuyên nên hay không nên mua penthouse. Đây là các bước để biết căn được gọi là penthouse thực sự gồm những gì:
- Hỏi căn nằm ở tầng mấy trên tổng số tầng của tòa, và tòa có bao nhiêu căn penthouse theo hồ sơ dự án.
- Xin hợp đồng hoặc bản vẽ, xem sân vườn, sân thượng có được ghi là phần sở hữu riêng kèm diện tích hay không. Không ghi thì đó là phần sở hữu chung theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023.
- Tách diện tích thông thủy của căn khỏi diện tích sân vườn trên tin rao trước khi tính giá theo m².
- Tính phí quản lý theo diện tích sử dụng; với căn trên 200 m², phí hằng tháng cao hơn nhiều so với căn thường.
- Đọc trang tòa để biết pháp lý chung của dự án; sổ của căn penthouse không tách khỏi tình trạng pháp lý của cả tòa.
Các tòa đã bàn giao, mỗi tòa có giá rao, giá thuê và pháp lý có nguồn, nằm ở trang danh sách tòa căn hộ Đà Nẵng.
8. Câu hỏi thường gặp
Penthouse và căn hộ áp mái có phải là một?
Trên thị trường thì thường là một: căn hộ ở tầng cao nhất tòa nhà. Nhưng tầng áp mái trong Thông tư 34/2026/TT-BXD là tầng nằm trong mái dốc, tường đứng không cao quá mặt sàn 1,5 m. Penthouse trong tòa mái bằng không nằm trong tầng áp mái theo nghĩa này.
Sân thượng trên căn penthouse có phải của chủ căn không?
Chỉ khi hợp đồng ghi đó là phần sở hữu riêng. Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xếp mái và sân thượng vào phần sở hữu chung của nhà chung cư; phần sở hữu riêng, sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán.
Penthouse có sổ hồng như căn hộ thường không?
Văn bản luật tôi đọc không có quy định riêng cho penthouse. Penthouse là một căn hộ trong nhà chung cư, diện tích thông thủy được ghi vào giấy chứng nhận như căn hộ khác, và tình trạng sổ phụ thuộc pháp lý của cả tòa.
Penthouse ở Đà Nẵng đang rao giá bao nhiêu?
Trong dữ liệu 19 tòa đọc ngày 26/10/2026 có 3 tin bán: The Filmore 206 m² rao 46 tỷ, F.Home 114 m² rao 18 tỷ, và một tin ở Mường Thanh Sơn Trà gọi penthouse cho căn 60 m² rao 3,35 tỷ. Tin cho thuê từ 35 đến 65 triệu/tháng.
Đang xem một căn penthouse ở Đà Nẵng?
Mỗi trang tòa ghi pháp lý đã có nguồn, giá rao, giá thuê. Gửi tôi tên tòa hoặc link tin rao, tôi chỉ chỗ cần hỏi lại về sân thượng, diện tích và sổ.
9. Nguồn dữ liệu
Tất cả nguồn truy cập ngày 26/10/2026. Cách tôi chọn và kiểm nguồn được mô tả ở trang phương pháp dữ liệu.
- VnExpress (26/11/2021) – Những điều cần biết về căn hộ: vnexpress.net; VTC News (13/12/2024) – Tìm hiểu đặc điểm cơ bản của căn hộ penthouse: vtcnews.vn; VnExpress Tin dự án (16/09/2016) – Penthouse TP HCM hút giới thượng lưu: vnexpress.net
- Thông tư 34/2026/TT-BXD, Phụ lục II: luatvietnam.vn (trang tổng hợp, nên đối chiếu văn bản gốc)
- Luật Nhà ở 2023, Điều 142: hethongphapluat.com; Điều 143: hethongphapluat.com; Điều 151: hethongphapluat.com
- Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/03/2026: moc.gov.vn (PDF); Báo Pháp luật (06/06/2026) – khung phí quản lý vận hành Đà Nẵng: baophapluat.vn
- Đà Nẵng Plaza – Báo Đầu tư: baodautu.vn; VnEconomy: vneconomy.vn
- Lapaz Tower – VnEconomy: vneconomy.vn; CafeF: cafef.vn
- Sơn Trà Ocean View – CVR: cvr.com.vn; Monarchy – muaban: muaban.net; Quang Nguyễn – mogi: mogi.vn; Azura – Thư viện Nhà đất: thuviennhadat.vn; Hiyori Garden Tower – Thư viện Nhà đất: thuviennhadat.vn
- Tin rao: The Filmore, F.Home, Mường Thanh Sơn Trà, Sơn Trà Ocean View, Azura, Monarchy
- F.Home – Nhà Đầu tư (2021): nhadautu.vn; Đại Đoàn Kết (2021): daidoanket.vn; Vietstock (22/10/2026) – Quốc hội thảo luận 3 luật sửa đổi: vietstock.vn
Lưu ý: bài viết là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư. Giá trong bài là giá rao, không phải giá giao dịch. Ngày 22/10/2026 Quốc hội thảo luận Luật Nhà ở sửa đổi (Vietstock); quy định có thể thay đổi. Hãy kiểm tra hợp đồng, bản vẽ và giấy chứng nhận của từng căn trước khi giao dịch. Báo sai sót qua Zalo 0973 961 415.
