Thuế cho thuê nhà năm 2026 gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nhưng cá nhân cho thuê căn hộ có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp hai loại thuế này. Ngưỡng đã đổi ba lần trong một năm, từ 100 triệu lên 500 triệu rồi 1 tỷ, nên nhiều bài báo đầu năm đã cũ. Bài này ghi lại từng văn bản kèm ngày hiệu lực, cách tính khi vượt ngưỡng, ví dụ trên giá thuê thật của vài tòa ở Đà Nẵng và cách kê khai khi anh chị ở tỉnh khác.
Trả lời nhanh: Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và TNCN (Nghị định 141/2026, hiệu lực từ 01/01/2026). Vượt mức này thì GTGT 5% trên doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ. Hồ sơ nộp cho cơ quan thuế nơi có căn hộ.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- 1. Cho thuê căn hộ phải nộp những thuế gì
- 2. Ngưỡng doanh thu năm 2026 qua từng văn bản
- 3. Cách tính thuế khi doanh thu vượt 1 tỷ
- 4. Ví dụ với giá thuê thật ở Đà Nẵng
- 5. Kê khai: ai khai, mẫu nào, hạn nào, nộp ở đâu
- 6. Đã nộp theo ngưỡng cũ hoặc hợp đồng ký trước 2026
- 7. Cho thuê ngắn ngày không tính như cho thuê nhà
- 8. Câu hỏi thường gặp
- 9. Nguồn dữ liệu
1. Cho thuê căn hộ phải nộp những thuế gì
Bài hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội viết khi phát sinh hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân, hộ gia đình đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh. Có thể phát sinh hai loại thuế:
- Thuế TNCN: Điều 7 khoản 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 quy định cá nhân cho thuê bất động sản, trừ kinh doanh lưu trú, nộp thuế bằng phần doanh thu vượt ngưỡng nhân 5%.
- Thuế GTGT: theo Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC mà Công ty Luật FDVN (Đà Nẵng) dẫn lại, tỷ lệ GTGT của hoạt động cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, trừ dịch vụ lưu trú, là 5%.
- Lệ phí môn bài: theo FDVN, từ 01/01/2026 không còn phải nộp, căn cứ Nghị quyết 198/2025/QH15.
Anh chị không bắt buộc phải lập hộ kinh doanh chỉ để cho thuê căn hộ. VietNamNet ngày 15/01/2026 dẫn giải thích của cơ quan thuế: theo Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, người cho thuê nhà, căn hộ không bắt buộc thành lập hộ kinh doanh nếu không có nhu cầu. Thuế khi mua và bán lại căn hộ là chuyện khác, có trong bài chi phí mua căn hộ cũ tại Đà Nẵng.
2. Ngưỡng doanh thu năm 2026 qua từng văn bản
Nếu đọc các bài báo cuối năm 2025 và đầu năm 2026, anh chị sẽ thấy con số 500 triệu. Con số đó đúng ở thời điểm viết nhưng đã được thay. Thứ tự các văn bản như sau:
| Văn bản | Ngày | Nội dung về cho thuê nhà | Áp dụng |
|---|---|---|---|
| Thông tư 40/2021/TT-BTC (quy định cũ) | – | Doanh thu cho thuê không quá 100 triệu/năm được miễn GTGT và TNCN; vượt thì TNCN 5% trên toàn bộ doanh thu (theo Tuổi Trẻ) | Đến hết năm 2025 |
| Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 | Ban hành 10/12/2025 | Ngưỡng 500 triệu; cho thuê bất động sản nộp 5% trên phần vượt (Điều 7 khoản 1, 4) | Luật hiệu lực 01/7/2026; phần thu nhập kinh doanh áp dụng từ kỳ tính thuế 2026 (Điều 29 khoản 2) |
| Nghị định 68/2026/NĐ-CP | 05/3/2026 | Hướng dẫn cách tính, kê khai cho thuê bất động sản với ngưỡng 500 triệu | Từ ngày ký |
| Luật sửa đổi 4 luật thuế (TNCN, GTGT, TNDN, TTĐB) | Thông qua 24/4/2026 | Ngưỡng không còn ghi cứng trong luật, giao Chính phủ quy định | Điều 1, 2, 3 hiệu lực từ 01/01/2026 |
| Nghị định 141/2026/NĐ-CP | 29/4/2026 | Đổi 500 triệu đồng thành 01 tỷ đồng tại Điều 3 (GTGT), Điều 4 (TNCN) và các điều khác của Nghị định 68 | Hiệu lực từ 01/01/2026 |
Hai chỗ dễ nhầm. Thứ nhất, VietNamNet ngày 15/01/2026 viết chính sách áp dụng từ 1/7/2026, còn Điều 29 khoản 2 Luật 109/2025 cho phần thu nhập từ kinh doanh áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026; tôi theo văn bản luật. Thứ hai, bài của Thuế TP Hà Nội đăng trên Cổng Chính phủ ngày 08/05/2026 vẫn dùng mức 500 triệu; bài này đúng về cách tính và thủ tục, còn mức ngưỡng phải đọc theo Nghị định 141.
3. Cách tính thuế cho thuê nhà khi doanh thu vượt 1 tỷ
Bài hướng dẫn của Thuế TP Hà Nội dẫn khoản 4 Điều 4 Nghị định 68 và đưa hai công thức. Thay mức 500 triệu bằng 01 tỷ theo Nghị định 141, như Công ty Luật FDVN trình bày ngày 29/05/2026, ta có:
| Loại thuế | Công thức khi doanh thu năm trên 1 tỷ | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | (Doanh thu năm – 1 tỷ đồng) × 5% | Luật 109/2025 Điều 7 khoản 4; Nghị định 68 Điều 4 khoản 4, sửa bởi Nghị định 141 |
| Thuế GTGT | Doanh thu × 5% | Nghị định 68 Điều 3, sửa bởi Nghị định 141; tỷ lệ 5% theo Thông tư 69/2025 |
Doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng. Nếu khách trả trước nhiều năm, doanh thu được phân bổ cho số năm trả trước hoặc tính một lần (điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68, theo FDVN).
Có nhiều căn hộ cho thuê
Ngưỡng 1 tỷ áp cho tổng doanh thu của một người, không phải cho từng căn. Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68 đã sửa, người có nhiều bất động sản ở nhiều nơi được trừ 01 tỷ trước khi tính TNCN cho một hoặc một số hợp đồng tự chọn, tổng mức trừ không quá 01 tỷ mỗi năm. Nếu bên thuê là tổ chức khai thay, hợp đồng phải ghi rõ số tiền được trừ.
Chỗ chưa chắc chắn
Công thức GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu là theo bài của Thuế TP Hà Nội và FDVN. Thanh Niên ngày 06/05/2026 dẫn ý kiến một chuyên gia thuế rằng quy định GTGT riêng cho cho thuê nhà chưa được nêu cụ thể trong Nghị định 141, có thể cần chờ hướng dẫn. Tôi chưa đọc được toàn văn Nghị định 68 và 141 vì bản đăng trên Cổng Chính phủ là ảnh quét, nên các điều khoản trên lấy qua bài của cơ quan thuế, Báo Chính phủ và công ty luật.
4. Ví dụ thuế cho thuê nhà với giá thuê thật ở Đà Nẵng
Bảng dưới dùng giá thuê ghi trên các trang tòa của site, lấy từ tin cho thuê mà từng trang ghi nhận; ngày đăng tin xem trong trang tòa. Doanh thu năm giả định cho thuê đủ 12 tháng. Cột cuối tính TNCN theo cách cũ trước 2026 (5% trên toàn bộ doanh thu khi vượt 100 triệu) để anh chị thấy thay đổi; cách cũ còn có GTGT nhưng tôi chưa có nguồn nêu cụ thể nên không đưa vào.
| Tòa | Loại căn tham chiếu | Giá thuê/tháng | Doanh thu năm | Thuế năm 2026 | TNCN theo cách trước 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Indochina Riverside | 2PN 102–108 m² | 30 triệu | 360 triệu | 0 đồng | 18 triệu |
| The Filmore | 1PN 48–50 m² | 27–28 triệu | 324–336 triệu | 0 đồng | 16,2–16,8 triệu |
| Sun Ponte Residence | 2PN 60–80 m² | 27–32 triệu | 324–384 triệu | 0 đồng | 16,2–19,2 triệu |
| Monarchy | 2PN 78–82 m² | 17–19 triệu | 204–228 triệu | 0 đồng | 10,2–11,4 triệu |
| FPT Plaza | 2PN 56 m² | 11 triệu | 132 triệu | 0 đồng | 6,6 triệu |
Một căn hộ ở các tòa này, kể cả căn có giá thuê cao, đều dưới 1 tỷ đồng/năm. Muốn vượt ngưỡng, một người cần có nhiều căn. Ví dụ một người có ba căn: The Filmore 28 triệu, Indochina Riverside 30 triệu và Sun Ponte Residence 32 triệu mỗi tháng, tổng 90 triệu/tháng, tức 1,08 tỷ/năm. Thuế GTGT là 1,08 tỷ × 5% = 54 triệu; thuế TNCN là (1,08 – 1) tỷ × 5% = 4 triệu; tổng 58 triệu đồng, khoảng 5,4% doanh thu. Đây là phép tính minh họa của tôi, không phải số liệu của một người cụ thể.
Lợi suất cho thuê ghi trên các trang tòa là lợi suất gộp, chưa trừ thuế, phí quản lý, thời gian trống khách. Với một hoặc hai căn ở mức giá thuê trong bảng, tổng doanh thu dưới 1 tỷ nên năm 2026 không phát sinh GTGT, TNCN; với người có nhiều căn vượt ngưỡng, GTGT tính trên toàn bộ doanh thu là khoản lớn hơn TNCN.
Nỗi lo hay gặp là mua căn với kỳ vọng cho thuê nhưng tính sai thu nhập ròng. Trước khi chọn tòa, nên so lợi suất gộp giữa các tòa rồi tự trừ các khoản chi.
Lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng – so giữa các tòa
Giá rao, giá thuê và lợi suất gộp ước tính của các tòa đã bàn giao, kèm cách tính
5. Kê khai thuế cho thuê nhà: ai khai, mẫu nào, hạn nào, nộp ở đâu
- Ai khai: cá nhân cho cá nhân khác thuê thì người cho thuê phải trực tiếp khai thuế. Nếu bên thuê là tổ chức và hợp đồng thỏa thuận tổ chức khai thay, nộp thay thì tổ chức làm thay.
- Mẫu: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản Mẫu 01/BK-BĐS, ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC.
- Hạn: chọn khai hai lần trong năm (lần 1 chậm nhất 31/7, lần 2 chậm nhất 31/01 năm sau) hoặc khai một lần (chậm nhất 31/01 năm sau), theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 68.
- Nơi nộp: cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Người có nhiều bất động sản ở cùng hoặc khác tỉnh khai chung một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ, nhưng nộp thuế theo từng địa điểm.
Với người ở tỉnh khác có căn hộ ở Đà Nẵng, nơi nhận hồ sơ là cơ quan thuế ở Đà Nẵng. Tuổi Trẻ ngày 14/12/2025 cho biết ứng dụng thuế điện tử cho cá nhân đã hỗ trợ kê khai tờ khai cho thuê tài sản theo kỳ thanh toán và theo năm; tôi chưa kiểm tra giao diện hiện tại có Mẫu 01/BĐS hay chưa.
Thông tư 18/2026 đã được sửa bởi Thông tư 50/2026 ngày 13/5/2026 và Thông tư 89/2026 ngày 30/6/2026; Bộ Tài chính gộp lại trong Văn bản hợp nhất 24/2026/VBHN-TT-BTC (Báo Chính phủ ngày 14/08/2026). Văn bản này yêu cầu hộ, cá nhân kinh doanh không chịu thuế vẫn thông báo doanh thu thực tế trong năm theo Mẫu 01/TKN-CNKD. Tôi chưa thấy nguồn nói rõ người chỉ cho thuê một căn hộ dưới ngưỡng dùng mẫu này hay Mẫu 01/BĐS, nên anh chị nên hỏi cơ quan thuế nơi có căn hộ.
Nếu chủ căn hộ là người nước ngoài, các quy định riêng về sở hữu có trong bài người nước ngoài mua căn hộ Đà Nẵng.
6. Đã nộp theo ngưỡng cũ hoặc hợp đồng ký trước 2026
- Đã nộp theo ngưỡng 500 triệu: Nghị định 141 cho phép người tự xác định doanh thu từ 01 tỷ trở xuống mà đã kê khai, nộp thuế theo Nghị định 68 được xử lý tiền thuế đã nộp theo Điều 12 Nghị định 68. Theo Thanh Niên ngày 06/05/2026, thủ tục hoàn vẫn chờ hướng dẫn chính thức.
- Hợp đồng ký trước 01/01/2026, thời hạn còn lại trên 06 tháng, đã nộp thuế: được điều chỉnh theo mức doanh thu không chịu thuế mới (khoản 3 Điều 18 Nghị định 68, đã sửa con số thành 01 tỷ).
- Đã kê khai theo Thông tư 40/2021: theo văn bản hợp nhất, không điều chỉnh lại; chưa khai thì làm theo thủ tục mới và không bị xử phạt.
7. Cho thuê ngắn ngày không tính như cho thuê nhà
Cách tính 5% trên phần vượt ngưỡng ở trên chỉ dành cho cho thuê bất động sản. Điều 7 khoản 4 Luật 109/2025 loại trừ kinh doanh lưu trú; tỷ lệ GTGT 5% của cho thuê nhà cũng loại trừ dịch vụ lưu trú. Quy định cũ tại Thông tư 40/2021 đã ghi dịch vụ lưu trú không được xem là cho thuê tài sản. Nếu anh chị định cho khách du lịch thuê theo ngày qua các ứng dụng đặt phòng, đó có thể là kinh doanh lưu trú, chịu cách tính thuế khác và các điều kiện riêng; xem bài căn hộ dịch vụ là gì.
8. Câu hỏi thường gặp
Cho thuê căn hộ dưới 1 tỷ đồng một năm có phải nộp thuế không?
Không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026, hiệu lực từ 01/01/2026, nâng mức doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 500 triệu lên 01 tỷ đồng/năm. Việc có phải gửi thông báo doanh thu hay không, anh chị nên hỏi cơ quan thuế nơi có căn hộ.
Thuế cho thuê nhà năm 2026 tính như thế nào?
Khi doanh thu năm trên 1 tỷ đồng: thuế TNCN bằng phần doanh thu vượt 1 tỷ nhân 5% (Điều 7 khoản 4 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15); thuế GTGT bằng 5% doanh thu theo cách tính cơ quan thuế và luật sư đang hướng dẫn. Ví dụ doanh thu 1,08 tỷ: GTGT 54 triệu, TNCN 4 triệu.
Có nhiều căn hộ cho thuê ở nhiều tỉnh thì tính ngưỡng ra sao?
Doanh thu các căn được cộng chung. Mức được trừ trước khi tính TNCN là 01 tỷ đồng mỗi năm cho tất cả hợp đồng, anh chị tự chọn trừ vào hợp đồng nào (khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã sửa). Hồ sơ khai chung một bộ, nhưng nộp thuế theo từng nơi có căn hộ.
Người ở tỉnh khác cho thuê căn hộ ở Đà Nẵng nộp thuế ở đâu?
Gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có căn hộ cho thuê, tức cơ quan thuế ở Đà Nẵng. Nếu có căn ở nhiều tỉnh, được khai chung một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để nộp hồ sơ.
Đã nộp thuế quý 1/2026 theo ngưỡng 500 triệu có được hoàn không?
Nghị định 141/2026 nói người tự xác định doanh thu từ 01 tỷ trở xuống mà đã kê khai, nộp thuế theo Nghị định 68 thì được xử lý tiền thuế đã nộp theo Điều 12 Nghị định 68. Theo Thanh Niên ngày 06/05/2026, nhân viên thuế cơ sở cho biết thủ tục hoàn vẫn chờ hướng dẫn chính thức.
Xem giá thuê từng tòa trước khi mua để cho thuê
Mỗi trang tòa có giá rao bán, giá thuê từ tin đăng, lợi suất gộp ước tính và các vấn đề pháp lý đã được báo chí đưa tin.
9. Nguồn dữ liệu
Tất cả nguồn truy cập ngày 26/10/2026. Cách tôi chọn và ghi nguồn được mô tả ở trang phương pháp dữ liệu.
- Cổng Thông tin điện tử Chính phủ – thuộc tính Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15: vanban.chinhphu.vn
- Luật Thuế TNCN 2025, Điều 7: hethongphapluat.com; Điều 29: hethongphapluat.com (trang tổng hợp, nên đối chiếu văn bản gốc)
- Cổng Chính phủ (28/04/2026) – Thông qua Luật sửa đổi, bổ sung 4 luật thuế: xaydungchinhsach.chinhphu.vn
- Báo Chính phủ (29/04/2026) – Nâng ngưỡng chịu thuế với hộ kinh doanh lên 01 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 1/1/2026: baochinhphu.vn
- Cổng Chính phủ (25/05/2026) – Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP: xaydungchinhsach.chinhphu.vn
- Cổng Chính phủ (08/05/2026) – Chính sách thuế mới đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản (Thuế TP Hà Nội): xaydungchinhsach.chinhphu.vn
- Công ty Luật FDVN (29/05/2026) – Hướng dẫn cách tính các loại thuế khi cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026: fdvn.vn
- Báo Chính phủ (14/08/2026) – Văn bản hợp nhất 24/2026/VBHN-TT-BTC: baochinhphu.vn
- Thanh Niên (06/05/2026) – Người cho thuê nhà có được nâng ngưỡng chịu thuế: thanhnien.vn
- Tuổi Trẻ (14/12/2025) – Theo luật mới, người cho thuê nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân ra sao: tuoitre.vn
- VietNamNet (15/01/2026) – Cho thuê nhà: cách tính thuế mới từ năm 2026, có phải mở hộ kinh doanh: vietnamnet.vn
- Giá thuê các tòa: trang tòa trên site (tin cho thuê tháng 10/2026), xem nguồn trong từng trang.
Lưu ý: bài viết là thông tin tham khảo, không phải tư vấn thuế. Quy định thuế với hộ, cá nhân kinh doanh thay đổi nhiều lần trong năm 2026; tôi chưa đọc được toàn văn Nghị định 68/2026 và 141/2026. Trước khi khai thuế, hãy hỏi cơ quan thuế nơi có căn hộ cho thuê. Báo sai sót qua Zalo 0973 961 415.
