Phí quản lý chung cư là khoản trả hằng tháng cho việc vận hành tòa nhà, tính theo mét vuông diện tích sử dụng căn hộ; còn kinh phí bảo trì 2% là khoản đóng một lần khi mua căn từ chủ đầu tư. Hai khoản này hay bị gọi chung là phí chung cư nhưng khác nhau về căn cứ, người thu và người giữ tiền. Bài này tóm tắt Luật Nhà ở 2023, khung giá mới của Đà Nẵng, một ví dụ căn 65 m² và một bài học về quỹ bảo trì ở tòa tôi đã phân tích.
Trả lời nhanh: Tại Đà Nẵng, phí quản lý chung cư có thang máy nằm trong khung 4.400 – 13.200 đồng/m²/tháng (không thang máy 1.600 – 7.500 đồng) theo Quyết định 78/2026/QĐ-UBND, áp dụng từ 10/6/2026. Kinh phí bảo trì 2% là khoản đóng một lần khi mua căn từ chủ đầu tư, không phải phí hằng tháng.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
1. Phí quản lý chung cư và kinh phí bảo trì 2% khác nhau thế nào
Luật Nhà ở 2023 tách hai khoản này thành hai điều riêng: Điều 151 nói về giá dịch vụ quản lý vận hành, Điều 152 và 153 nói về kinh phí bảo trì. Điều 151 khoản 2 ghi rõ giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí bảo trì, nên một tòa thu phí quản lý đủ hằng tháng vẫn có thể có vấn đề ở quỹ bảo trì, và ngược lại.
| Tiêu chí | Phí quản lý vận hành | Kinh phí bảo trì 2% |
|---|---|---|
| Đóng khi nào | Hằng tháng | Một lần, trước khi nhận bàn giao căn mua từ chủ đầu tư |
| Cách tính | Đồng/m² diện tích sử dụng căn hộ mỗi tháng | 2% giá trị căn hộ, tính riêng với tiền mua |
| Dùng để làm gì | Vận hành hằng ngày của tòa nhà | Bảo trì phần sở hữu chung |
| Ai giữ tiền | Đơn vị quản lý vận hành thu | Tài khoản chủ đầu tư mở tại ngân hàng, sau đó bàn giao cho ban quản trị |
| Căn cứ | Luật Nhà ở 2023, Điều 151; khung giá của UBND thành phố | Luật Nhà ở 2023, Điều 152, 153 |
2. Khung phí quản lý chung cư ở Đà Nẵng theo QĐ 78/2026
UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 78/2026/QĐ-UBND quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, có hiệu lực từ 10/6/2026, theo Báo Pháp luật ngày 06/06/2026 và Tiền Phong ngày 07/06/2026. Theo phần thuộc tính văn bản trên LuatVietnam, quyết định ký ngày 01/06/2026 và thay thế Quyết định 49/2024/QĐ-UBND.
| Loại nhà chung cư | Tối thiểu | Tối đa |
|---|---|---|
| Không có thang máy | 1.600 đồng/m²/tháng | 7.500 đồng/m²/tháng |
| Có thang máy | 4.400 đồng/m²/tháng | 13.200 đồng/m²/tháng |
Khung giá không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, thông tin liên lạc và các chi phí phục vụ riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ. Danh sách này khớp với Điều 151 khoản 2 Luật Nhà ở 2023, điều luật còn kể thêm nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, truyền hình và thù lao ban quản trị.
Ai quyết định mức phí cụ thể của từng tòa
Khung của thành phố không phải mức phí bắt buộc cho mọi tòa. Theo Điều 151 khoản 3, khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu, mức phí theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán; khi đã có hội nghị, mức phí do đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư thỏa thuận. Khoản 7 cùng điều quy định khung của tỉnh là cơ sở tham khảo, và nếu các bên không thỏa thuận được thì áp dụng mức giá trong khung. Chỗ để ô tô thuộc sở hữu riêng có thể được tính phí quản lý thấp hơn căn hộ (khoản 5, khoản 6).
Phí quản lý có chịu thuế GTGT không
Theo Thời báo Tài chính ngày 10/03/2025, Chi cục Thuế khu vực II (TP.HCM) hướng dẫn dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, đơn vị cung cấp phải lập hóa đơn. Tôi chưa tìm được nguồn nói khung 4.400 – 13.200 đồng của Đà Nẵng đã gồm hay chưa gồm thuế GTGT, nên khi xem bảng phí của một tòa, anh chị nên hỏi rõ con số đã có thuế chưa.
3. Kinh phí bảo trì 2%: ai đóng, đóng vào đâu
Kinh phí bảo trì nhà chung cư, thường gọi là quỹ bảo trì hay phí bảo trì 2%, được Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:
- Người mua căn từ chủ đầu tư đóng 2% giá trị căn hộ, khoản này tính riêng với tiền mua và phải ghi rõ trong hợp đồng (Điều 152 khoản 1).
- Căn chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán khi bàn giao tòa nhà: chủ đầu tư phải đóng 2%, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của tòa tại thời điểm bàn giao (Điều 152 khoản 2).
- Tài khoản riêng: trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải mở tài khoản tại tổ chức tín dụng để nhận kinh phí bảo trì và không được trích tiền trong đó dùng vào mục đích khác khi chưa bàn giao cho ban quản trị (Điều 153 khoản 1 điểm a).
- Đóng trước khi nhận nhà: người mua đóng 2% vào tài khoản ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao; nếu không đóng thì không được bàn giao căn hộ (Điều 153 khoản 1 điểm b).
- Bàn giao cho ban quản trị: sau khi ban quản trị được công nhận và có văn bản đề nghị, trong 30 ngày hai bên phải quyết toán; chủ đầu tư chuyển cả tiền gốc và lãi sang tài khoản do ban quản trị lập (Điều 153 khoản 2). Nếu chủ đầu tư không bàn giao, Điều 154 quy định thủ tục cưỡng chế.
- Nguồn thu từ phần chung, ví dụ cho thuê mặt bằng thuộc sở hữu chung, phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì (Điều 153 khoản 4).
Với hợp đồng ký trước 01/7/2006 chưa thu kinh phí bảo trì, các chủ sở hữu họp hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng (Điều 152 khoản 3). Đây là trường hợp có thể gặp ở các tòa rất cũ.
Với người mua lại căn hộ cũ, Điều 152 chỉ đặt nghĩa vụ 2% cho người mua, thuê mua từ chủ đầu tư; tôi chưa tìm thấy văn bản nào yêu cầu người mua lại đóng thêm lần nữa. Điều anh chị cần làm là xin chủ cũ chứng từ đã đóng 2% và hỏi ban quản trị xem căn đó có còn nợ quỹ không. Các khoản thuế, phí khác khi sang tên căn cũ có trong bài chi phí mua căn hộ cũ tại Đà Nẵng.
4. Ví dụ cách tính phí quản lý chung cư cho căn 65 m²
Đây là ví dụ minh họa, không phải mức phí của một tòa cụ thể. Giả sử căn hộ có diện tích sử dụng 65 m² trong tòa có thang máy, và giá mua từ chủ đầu tư là 4 tỷ đồng.
| Khoản | Cách tính | Kết quả |
|---|---|---|
| Phí quản lý, mức thấp của khung | 65 m² × 4.400 đồng | 286.000 đồng/tháng |
| Phí quản lý, mức cao của khung | 65 m² × 13.200 đồng | 858.000 đồng/tháng, khoảng 10,3 triệu đồng/năm |
| Nếu tòa không có thang máy | 65 m² × 1.600 – 7.500 đồng | 104.000 – 487.500 đồng/tháng |
| Kinh phí bảo trì 2% | 4 tỷ × 2% | 80 triệu đồng, đóng một lần |
Phí quản lý trong bảng chưa gồm gửi xe, điện, nước, internet. Con số 2% được tính trên giá trị căn hộ ghi trong hợp đồng; tôi chưa tìm được văn bản gốc nói rõ giá trị này tính trước hay sau thuế GTGT, nên hãy xem số tiền cụ thể ghi trong hợp đồng mua bán.
Đối chiếu với tòa thật: trang phân phối của Sơn Trà Ocean View ghi phí quản lý 10.000 đồng/m²/tháng, thông tin năm 2019. Với căn 65 m², mức đó là 650.000 đồng/tháng, nằm trong khung mới cho tòa có thang máy, nhưng số này đã cũ và có thể đã thay đổi. Các tòa khác tôi đã phân tích chưa có mức phí quản lý được công bố mà tôi kiểm chứng được.
5. Phí chung cư hàng tháng: ai trả gì khi anh chị cho thuê
Nhiều người đọc trang này mua căn hộ ở Đà Nẵng nhưng sống ở tỉnh khác và cho thuê lại. Các khoản phát sinh hằng tháng thường gồm:
- Phí quản lý vận hành: theo m² diện tích sử dụng; đơn vị quản lý thu từ chủ sở hữu và người sử dụng theo quy định và khung giá.
- Gửi xe: tính riêng, không nằm trong phí quản lý. Ví dụ cũ: năm 2018 một cư dân HAGL Lakeview nói với CafeF mỗi tháng trả 400 nghìn đồng phí giữ xe.
- Điện, nước, internet, truyền hình: tính theo mức dùng thực tế.
- Bảo hiểm cháy nổ: nằm ngoài phí quản lý theo Điều 151.
Pháp luật không ấn định chủ nhà hay người thuê phải trả phí quản lý, nên hợp đồng thuê cần ghi rõ. Một số tin cho thuê ghi giá đã bao phí quản lý, ví dụ một tin thuê ở Indochina Riverside. Khi tính lợi suất, nếu anh chị là người trả phí quản lý thì phải trừ khoản này khỏi tiền thuê; cách tính lợi suất có trong bài lợi suất cho thuê căn hộ Đà Nẵng.
6. Bài học từ quỹ bảo trì Altara Suites
Theo báo Thanh tra ngày 11/06/2023, Thanh tra Bộ Xây dựng kết luận Công ty CP Địa ốc Alphanam có nhiều vi phạm trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại tổ hợp Alphanam Luxury, 118 – 120 Võ Nguyên Giáp. Tôi cho rằng đây là tòa đang mang tên Altara Suites, dựa trên địa chỉ trùng; chưa có nguồn nào nói thẳng hai tên là một. Các điểm chính trong kết luận:
- Chủ đầu tư bắt đầu thu kinh phí bảo trì từ 1/7/2017 nhưng đến 23/3/2022 mới mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì; tổng kinh phí bảo trì của khu căn hộ trên 16,1 tỷ đồng.
- Chủ đầu tư chưa đóng đủ kinh phí bảo trì cho phần diện tích giữ lại; trong quá trình làm việc với đoàn thanh tra đã đóng trên 5,3 tỷ đồng.
- Đến 31/12/2021, trong hơn 867 triệu đồng đã dùng, có trên 106 triệu đồng không thuộc công tác bảo trì; thanh tra buộc bàn giao số tiền này cho ban quản trị.
- Đến 29/9/2017 đã bàn giao 131/234 căn nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Altara Suites – kết luận thanh tra về quỹ bảo trì
36 tầng, 234 căn hộ sát biển Mỹ Khê; giá rao, giá thuê và pháp lý
Kết luận này cho thấy anh chị đóng đủ 2% chưa có nghĩa là quỹ bảo trì của tòa đã được quản lý đúng. Trước khi mua căn ở tòa đã bàn giao, tôi đề nghị hỏi ban quản trị hoặc ban quản lý bốn câu: tòa đã có ban quản trị chưa; chủ đầu tư đã bàn giao kinh phí bảo trì chưa và số dư hiện bao nhiêu; mức phí quản lý hiện hành, đã gồm thuế chưa; và căn định mua có nợ phí quản lý hay quỹ bảo trì không. Việc chậm thành lập ban quản trị không hiếm: Báo Đầu tư năm 2018 đưa tin cư dân Đà Nẵng Plaza khiếu nại vì sau 9 năm vẫn chưa có ban quản trị, hội nghị nhà chung cư lần 1 thất bại.
Nếu anh chị đang so sánh nhiều tòa theo ngân sách, bài căn hộ Đà Nẵng giá rẻ tổng hợp các tòa có giá rao thấp; quy định riêng cho người mua là người nước ngoài ở bài người nước ngoài mua căn hộ Đà Nẵng.
7. Câu hỏi thường gặp
Phí quản lý chung cư ở Đà Nẵng bao nhiêu tiền một mét vuông?
Theo Quyết định 78/2026/QĐ-UBND, áp dụng từ 10/6/2026, khung là 4.400 – 13.200 đồng/m²/tháng với tòa có thang máy và 1.600 – 7.500 đồng/m²/tháng với tòa không có thang máy. Mức cụ thể của từng tòa do hợp đồng hoặc hội nghị nhà chung cư thỏa thuận.
Phí bảo trì chung cư 2% đóng mấy lần?
Một lần. Người mua căn từ chủ đầu tư đóng 2% giá trị căn hộ vào tài khoản ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao (Điều 152, 153 Luật Nhà ở 2023). Khoản này không phải phí hằng tháng.
Mua lại căn hộ cũ có phải đóng phí bảo trì 2% nữa không?
Điều 152 Luật Nhà ở 2023 đặt nghĩa vụ 2% cho người mua từ chủ đầu tư; tôi chưa tìm thấy văn bản yêu cầu người mua lại đóng thêm. Anh chị nên xin chủ cũ chứng từ đã đóng và hỏi ban quản trị xem căn đó còn nợ quỹ không.
Phí quản lý chung cư có chịu thuế GTGT không?
Có. Theo hướng dẫn của Chi cục Thuế khu vực II (TP.HCM) được Thời báo Tài chính đưa tin ngày 10/03/2025, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Chưa có nguồn nói khung giá của Đà Nẵng đã gồm thuế hay chưa.
Xem các tòa đã phân tích theo khu vực
Mỗi trang tòa có giá rao, giá thuê, lợi suất ước tính và vấn đề pháp lý đã được báo chí đưa tin, kể cả các vụ việc về quỹ bảo trì và ban quản trị.
8. Nguồn dữ liệu
Tất cả nguồn truy cập ngày 26/10/2026. Cách tôi chọn và ghi nguồn được mô tả ở trang phương pháp dữ liệu.
- Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15), Điều 151: hethongphapluat.com; Điều 152: hethongphapluat.com; Điều 153: hethongphapluat.com; Điều 154: hethongphapluat.com (trang tổng hợp, nên đối chiếu văn bản gốc)
- Báo Pháp luật (06/06/2026) – Đà Nẵng quy định phí quản lý vận hành chung cư mới, cao nhất 13.200 đồng/m²/tháng: baophapluat.vn
- Tiền Phong (07/06/2026) – Phí dịch vụ quản lý chung cư cao nhất bao nhiêu: tienphong.vn
- LuatVietnam – thuộc tính Quyết định 78/2026/QĐ-UBND: luatvietnam.vn
- Thời báo Tài chính Việt Nam (10/03/2025) – TP. Hồ Chí Minh chống thất thu thuế trong quản lý, vận hành chung cư: thoibaotaichinhvietnam.vn
- Báo Thanh tra (11/06/2023) – Công ty CP Địa ốc Alphanam có nhiều vi phạm trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì: thanhtra.com.vn
- CVR – Sơn Trà Ocean View (thông tin 2019): cvr.com.vn
- Báo Đầu tư (28/10/2018) – 9 năm chưa thành lập ban quản trị, cư dân chung cư Đà Nẵng Plaza khiếu nại: baodautu.vn
- CafeF (12/2018) – bài về xe ngập nước tại hầm chung cư Hoàng Anh Gia Lai: cafef.vn
- Tin cho thuê căn hộ Indochina Riverside ghi giá đã bao phí quản lý: thuviennhadat.vn
Lưu ý: bài viết là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Tôi chưa đọc được toàn văn Quyết định 78/2026/QĐ-UBND; khung giá lấy theo báo chí. Luật Nhà ở đang có dự thảo sửa đổi, quy định có thể thay đổi; hãy kiểm tra với ban quản trị tòa nhà hoặc Sở Xây dựng Đà Nẵng trước khi giao dịch. Báo sai sót qua Zalo 0973 961 415.
