Căn hộ Nest Home Đà Nẵng: nhà ở xã hội, giá rao và sổ hồng

Căn hộ Nest Home Đà Nẵng (tên chính thức Khu dân cư Mân Thái – Nest Home 1) là chung cư nhà ở xã hội 4 block, 9 tầng trên đường Chu Huy Mân, quận Sơn Trà cũ, do Công ty TNHH Kinh doanh – Đầu tư – Xây dựng Phú Mỹ (PMIC) làm chủ đầu tư và đưa vào sử dụng từ tháng 8/2014. Giá bán nhà ở xã hội ban đầu bình quân khoảng 8,3 triệu đồng/m² (chủ trương UBND TP năm 2012); tôi chưa tìm thấy đợt bán mới nào, nên căn đang rao tháng 10/2026 là căn chuyển nhượng lại, căn 2 phòng ngủ 53 – 59 m² rao 2,2 – 2,6 tỷ đồng. Mua lại phải theo quy định bán lại nhà ở xã hội, và kết luận thanh tra 11383/KL-SXD năm 2018 ghi nhận 135 căn chưa được cấp giấy chứng nhận.

1. Thông tin nhanh về Nest Home

Nest Home là dự án nhà ở xã hội ở Sơn Trà, xây theo dạng 4 block bao quanh khuôn viên. Các thông số dưới đây lấy từ Cổng thông tin TP Đà Nẵng (12/2013), kết luận thanh tra năm 2018 do Báo Đà Nẵng đưa tin và trang của đơn vị liên quan; chỗ nào các nguồn nói khác nhau, bảng ghi cả hai.

2. Giá bán nhà ở xã hội và giá chuyển nhượng

Giá bán nhà ở xã hội công bố

Ngày 22/11/2012, Cổng thông tin TP Đà Nẵng đưa tin UBND TP thống nhất chủ trương mua lại 96 căn hộ Nest Home với đơn giá bình quân 5.800.000 đồng/m² để bán cho cán bộ công chức khó khăn về nhà ở; 325 căn còn lại do chủ đầu tư bán cho đối tượng theo danh sách được phê duyệt, đơn giá bình quân 8.296.171 đồng/m². Đây là tin về chủ trương; tôi chưa tìm được nguồn cho biết việc thành phố mua lại 96 căn đã thực hiện xong ra sao. Tháng 12/2013, cổng thông tin TP giới thiệu dự án ở mức khoảng 500 triệu đồng/căn diện tích khoảng 60 m². Kết luận thanh tra năm 2018 sau đó chỉ ra việc xác định chi phí làm căn cứ tính giá bán chưa hợp lý (xem mục 4). Chưa tìm thấy văn bản Sở Xây dựng công bố đơn giá thẩm định riêng cho dự án.

Giá rao chuyển nhượng tháng 10/2026

Bảng dưới là 6 tin rao bán lại căn Nest Home đọc được ngày 26/10/2026. Giá mỗi m² do tôi tính bằng giá rao chia diện tích ghi trong tin. Các tin trên Homedy không hiện ngày đăng, nên có thể đã cũ.

Mức rao 37,9 – 48,4 triệu đồng/m² gấp khoảng 4,6 – 5,8 lần đơn giá bình quân 8.296.171 đồng/m² năm 2012. Mọi tin trên là căn chuyển nhượng lại, không phải căn bán từ chủ đầu tư, nên giá và điều kiện mua phụ thuộc vào quy định bán lại nhà ở xã hội ở mục 3. Hai điểm cần kiểm tra trước tiên với căn Nest Home: căn đã qua mốc 5 năm kể từ ngày chủ căn thanh toán đủ tiền mua hay chưa (mốc này tính theo chứng từ của từng căn), và căn đã có Giấy chứng nhận hay chưa, vì 135 căn từng chưa được cấp (01/2019). Chi tiết ở bài mua bán lại nhà ở xã hội.

3. Ai được mua, ai được mua lại căn Nest Home

Tôi chưa tìm thấy thông báo đợt bán nhà ở xã hội nào của Nest Home trên trang Sở Xây dựng sau khi dự án hoàn thành năm 2014. Nếu sau này có đợt bán hoặc cho thuê mới từ chủ đầu tư, quy định mua trực tiếp áp dụng như sau.

Người mua trực tiếp từ chủ đầu tư phải thuộc một trong các nhóm đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023, ví dụ người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và người lao động tại doanh nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức, người có công, hộ nghèo và cận nghèo ở đô thị, hộ bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà, đất. Ngoài đối tượng, còn hai điều kiện:

• Nhà ở: người đứng đơn và vợ hoặc chồng không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại thành phố nơi có dự án, chưa mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; hoặc có nhà nhưng bình quân dưới 15 m² sàn/người (Điều 29 Nghị định 100/2024, sửa bởi Nghị định 54/2026).
• Thu nhập (người thu nhập thấp, người lao động, cán bộ công chức): thực nhận bình quân không quá 25 triệu đồng/tháng nếu độc thân, 35 triệu nếu độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên, tổng hai vợ chồng không quá 50 triệu, tính trong 12 tháng liền kề. Mức này áp dụng từ 07/4/2026 theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
• Số căn: mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội (khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở).

Hồ sơ nộp cho chủ đầu tư dự án (trực tiếp, trực tuyến, bưu chính hoặc qua nơi làm việc), thời gian nhận hồ sơ tối thiểu 30 ngày và không được đăng ký nhiều dự án cùng lúc. Chỉ thị 34/CT-TTg ngày 11/12/2025 yêu cầu người mua làm thủ tục trực tiếp với chủ đầu tư, không qua tư vấn, môi giới hay sàn. Chi tiết ở bài điều kiện mua nhà ở xã hội và hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Quy định khi mua lại căn chuyển nhượng

• Trong 05 năm kể từ ngày bên mua thanh toán đủ tiền: chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua với chủ đầu tư (điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023). Người mua lại phải có giấy tờ xác nhận đối tượng, điều kiện và nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án để xác định đúng đối tượng; người bán thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư (Điều 39 Nghị định 100/2024, sửa bởi Nghị định 54/2026).
• Sau 05 năm: được bán theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; với căn hộ chung cư, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ nộp thuế thu nhập (điểm e khoản 1 Điều 89).
• Bán sai đối tượng, điều kiện: hợp đồng mua bán vô hiệu, bên mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý; không bàn giao thì UBND thành phố cưỡng chế thu hồi, tiền mua xử lý theo pháp luật dân sự (khoản 10 Điều 88).
• Hình thức hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức như khi mua nhà ở xã hội từ chủ đầu tư (Điều 164 Luật Nhà ở). Tôi không khuyến nghị giấy tay, vi bằng hay ủy quyền để mua căn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Về cho thuê lại: bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được dùng nhà để ở cho bản thân và gia đình, không còn nhu cầu thì trả lại nhà (khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở), và người thuê không được cho người khác thuê lại hoặc cho mượn (Điều 45 Nghị định 100/2024). Với người đã mua, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 (bản hợp nhất) không có điều khoản nói rõ được hay không được cho thuê lại căn của mình; anh chị nên hỏi Sở Xây dựng trước khi cho thuê. Tại Nest Home, kết luận thanh tra năm 2018 từng ghi nhận nhiều trường hợp người mua căn hộ đã cho thuê lại nhà ở xã hội không đúng quy định.

Về vay: Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,4%/năm, tối đa 80% giá trị hợp đồng, thời hạn tối đa 25 năm; một điều kiện là có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư (Điều 48 Nghị định 100/2024). Xem thêm bài vay mua nhà ở xã hội và mua chung cư trả góp.

4. Pháp lý, sổ hồng và vấn đề từng có

Ngày 17/01/2019, Báo Đà Nẵng đưa tin Kết luận thanh tra số 11383/KL-SXD ngày 05/12/2018 của Giám đốc Sở Xây dựng về đầu tư, khai thác và quản lý sử dụng dự án nhà ở xã hội khu dân cư Mân Thái (Nest Home). Theo kết luận:

• Chủ đầu tư có thiếu sót trong chấp hành quy định về xác định giá bán nhà ở xã hội; việc xác định chi phí đầu tư xây dựng làm căn cứ tính giá bán không hợp lý.
• Chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ, xét duyệt một số đối tượng mua nhà ở xã hội chưa phù hợp với quy định.
• Hệ quả là còn 135 trường hợp mua nhà tại dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận.
• Có nhiều trường hợp người mua căn hộ đã cho thuê lại nhà ở xã hội không đúng quy định.

Mốc tin mới nhất tôi tìm được về vấn đề này là ngày 17/01/2019. Tôi chưa tìm thấy tin từ năm 2020 đến tháng 10/2026 cho biết 135 căn đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa, nên không thể khẳng định toàn bộ dự án đã có sổ. Một số tin rao ghi căn có sổ hồng riêng; đó là lời người bán. Trước khi đặt cọc, anh chị nên xem bản gốc Giấy chứng nhận, tên chủ sở hữu, ghi chú về hạn chế chuyển nhượng và tình trạng thế chấp; cách đọc sổ ở bài sổ hồng chung cư.

Về địa giới, các nguồn ghi phường cũ khác nhau (Mân Thái, Nại Hiên Đông), nên tôi chưa ghi phường mới sau sắp xếp ngày 01/7/2025. Cách tra phường mới của một tòa ở bài sáp nhập phường Đà Nẵng và chung cư.

5. Ưu điểm và điểm cần cân nhắc

Ưu điểm

• Đã có người ở từ 2014: người mua xem được căn, hành lang và khuôn viên thực tế.
• Căn 2 phòng ngủ diện tích vừa: 53 – 62 m² theo công bố, phù hợp gia đình nhỏ.
• Khuôn viên có công viên: khoảng 5.000 m² theo Cổng thông tin TP năm 2013.
• Mức giá rao vừa phải cho căn 2 phòng ngủ: 2,2 – 2,6 tỷ, khoảng 38 – 48 triệu đồng/m²; đặt cạnh các lựa chọn giá thấp khác ở bài căn hộ Đà Nẵng giá rẻ.

Điểm cần cân nhắc

• Sổ chưa rõ ở một phần dự án: 135 căn chưa có Giấy chứng nhận tại 01/2019, chưa có tin cập nhật.
• Ràng buộc bán lại: căn chưa qua 5 năm từ ngày thanh toán đủ chỉ được bán cho người đủ điều kiện với giá trần; sau 5 năm cũng cần có Giấy chứng nhận.
• Từng có sai phạm xét duyệt và cho thuê lại: theo kết luận thanh tra năm 2018.
• Thông tin vị trí chưa thống nhất: phường cũ ghi khác nhau, chưa có nguồn về phường mới.
• Chưa có phí quản lý công bố: cần hỏi ban quản lý mức phí hiện hành.

6. Nest Home phù hợp với ai

Dựa trên dữ kiện ở trên, Nest Home hợp với người cần một căn 2 phòng ngủ để ở tại Sơn Trà và chấp nhận làm thủ tục mua lại nhà ở xã hội: nếu căn còn trong thời hạn 5 năm thì người mua phải thuộc diện được mua nhà ở xã hội và được Sở Xây dựng xác định đúng đối tượng; nếu đã quá 5 năm thì căn phải có Giấy chứng nhận. Danh sách các dự án nhà ở xã hội khác ở trang nhà ở xã hội Đà Nẵng; căn hộ thương mại cùng khu ở trang căn hộ Sơn Trà và trang tổng hợp căn hộ Đà Nẵng. Cùng quận Sơn Trà cũ còn có Blue House (nhà ở xã hội An Trung 2) và Sunhome.

7. Câu hỏi thường gặp

Nest Home Đà Nẵng có phải nhà ở xã hội không?

Có. Cổng thông tin TP Đà Nẵng năm 2013 giới thiệu Khu dân cư Mân Thái – Nest Home 1 là dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, và Báo Đà Nẵng năm 2019 gọi dự án là Nhà ở xã hội Nest Home. Vì vậy việc mua, bán lại căn hộ phải theo quy định riêng của nhà ở xã hội.

Nest Home Đà Nẵng ở đâu?

Dự án nằm trên đường Chu Huy Mân, quận Sơn Trà cũ, khu đất gần 10.000 m² có 4 mặt tiền. Trang dự án trên Alonhadat ghi 4 mặt tiền Chu Huy Mân – Trần Khát Chân – Dương Vân An – Cổ Mân 7, phường Mân Thái; trang của PMC ghi phường Nại Hiên Đông. Chưa có nguồn xác định phường mới sau ngày 01/7/2025.

Nest Home bàn giao năm nào?

Theo kết luận thanh tra 11383/KL-SXD được Báo Đà Nẵng đưa tin ngày 17/01/2019, dự án khởi công tháng 9/2012 và hoàn thành đưa vào sử dụng tháng 8/2014. Cổng thông tin TP năm 2013 ghi khởi công tháng 10/2012 và dự kiến hoàn thành tháng 01/2014.

Căn hộ Nest Home giá bao nhiêu?

Giá bán nhà ở xã hội ban đầu theo chủ trương UBND TP năm 2012 là bình quân 8.296.171 đồng/m² cho 325 căn do chủ đầu tư bán. Tháng 10/2026, 6 tin rao chuyển nhượng căn 2 phòng ngủ 53 – 59 m² đưa giá 2,2 – 2,6 tỷ đồng, khoảng 38 – 48 triệu đồng/m²; đây là giá rao, chưa phải giá giao dịch.

Nest Home đã có sổ hồng chưa?

Kết luận thanh tra năm 2018 ghi nhận 135 căn chưa được cấp Giấy chứng nhận, do sai sót trong xác định giá bán và xét duyệt đối tượng. Tôi chưa tìm thấy tin nào từ năm 2020 đến tháng 10/2026 cho biết số căn này đã được cấp sổ hay chưa, nên cần xem bản gốc Giấy chứng nhận của từng căn.

Mua lại căn Nest Home cần lưu ý gì?

Trong 05 năm kể từ ngày chủ căn thanh toán đủ tiền mua, căn chỉ được bán cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng gốc, và người mua lại nộp hồ sơ để Sở Xây dựng xác định đúng đối tượng. Sau 05 năm, căn chỉ được bán theo giá thị trường khi đã có Giấy chứng nhận. Bán sai đối tượng thì hợp đồng vô hiệu.

8. Nguồn dữ liệu

Tất cả nguồn truy cập ngày 26/10/2026.

1. Cổng thông tin TP Đà Nẵng – Khu dân cư Mân Thái – Nest Home 1 (12/2013): danang.gov.vn
2. Cổng thông tin TP Đà Nẵng – Đà Nẵng mua lại 96 căn hộ của dự án Nest Home (22/11/2012): danang.gov.vn
3. Báo Đà Nẵng – Nhà ở xã hội Nest Home còn 135 căn hộ chưa cấp quyền sử dụng (17/01/2019): baodanang.vn
4. PMC – Nest Home (địa chỉ, diện tích căn): en.pmcweb.vn
5. Alonhadat – trang dự án Nest Home: alonhadat.com.vn
6. Tin rao bán lại Nest Home: alonhadat.com.vn – bán căn hộ Nest Home, homedy.com – bán căn hộ Nest Home
7. Luật Nhà ở 27/2023/QH15, văn bản hợp nhất 132/VBHN-VPQH (Điều 76, 78, 88, 89, 164): luatvietnam.vn
8. Nghị định 100/2024/NĐ-CP, văn bản hợp nhất 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026 (Điều 29, 30, 38, 39, 45, 48): moc.gov.vn
9. Nghị định 136/2026/NĐ-CP nâng trần thu nhập từ 07/4/2026 – Báo Chính phủ: baochinhphu.vn
10. Chỉ thị 34/CT-TTg ngày 11/12/2025 – Báo Chính phủ: baochinhphu.vn
11. Sở Xây dựng Đà Nẵng – Hướng dẫn thuê, mua nhà ở xã hội: sxd.danang.gov.vn

Lưu ý: bài viết là thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý hay lời khuyên đầu tư. Quy định nhà ở xã hội thay đổi khá thường xuyên; nội dung pháp luật trong bài theo văn bản hiện hành đến ngày 26/10/2026. Giá chuyển nhượng là giá rao tại thời điểm truy cập, chưa phải giá giao dịch. Trước khi đặt cọc căn chuyển nhượng, anh chị cần kiểm tra giấy chứng nhận, ngày thanh toán đủ tiền mua với chủ đầu tư và xác nhận đối tượng của Sở Xây dựng nếu căn còn trong thời hạn 5 năm. Báo sai sót qua Zalo 0973 961 415.