Lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% giá tính lệ phí, còn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là 2% giá chuyển nhượng; hai khoản này chiếm gần hết tiền thuế phí của một giao dịch. Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực, giữ mức 2%; điều kiện miễn thuế cho người chỉ có một nhà ở nay quy định tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Bài này tính từng khoản, ai nộp, các trường hợp miễn, và làm ví dụ trên giá trung vị nhà phố, đất nền đang rao bán ở Đà Nẵng.
Trả lời nhanh: Mua bán nhà đất năm 2026 có hai khoản chính: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng do bên bán nộp (Điều 14 Luật 109/2025/QH15) và lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua nộp. Cộng phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy, hai ví dụ ở mục 5 có tổng khoảng 2,6% giá nhà.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
- 1. Mua bán nhà đất phải nộp những khoản nào
- 2. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2026
- 3. Lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% và giá tính
- 4. Phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy
- 5. Ví dụ tính trên giá nhà đang rao ở Đà Nẵng
- 6. Ai nộp khoản nào
- 7. Trường hợp được miễn thuế, lệ phí
- 8. Câu hỏi thường gặp
- 9. Nguồn dữ liệu
1. Mua bán nhà đất phải nộp những khoản nào
Một giao dịch mua bán nhà đất giữa hai cá nhân có năm khoản thu theo luật. Bảng dưới gom mức thu, căn cứ và người nộp mặc định; người nộp có thể đổi theo thỏa thuận trong hợp đồng (xem mục 6). Phần thủ tục, giấy tờ và nơi nộp hồ sơ nằm ở bài thủ tục sang tên sổ đỏ.
| Khoản | Mức thu | Căn cứ | Người nộp mặc định |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Điều 14 Luật 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026 | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP | Bên mua |
| Phí công chứng | Theo bậc giá trị hợp đồng, tối đa 70 triệu | Thông tư 257/2016/TT-BTC | Bên yêu cầu công chứng |
| Phí thẩm định hồ sơ | 300.000–500.000 đồng (cá nhân, Đà Nẵng) | Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND | Người nộp hồ sơ |
| Lệ phí cấp giấy chứng nhận | 28.000 đồng/lần ở phường, 50% ở xã | Nghị quyết 36/2026/NQ-HĐND, hiệu lực 10/6/2026 | Người nộp hồ sơ |
Ngoài năm khoản trên, tùy trường hợp còn có phí đo đạc, trích lục bản đồ, thù lao soạn thảo hợp đồng tại tổ chức công chứng, phí môi giới. Các khoản này không phải nghĩa vụ với nhà nước và anh chị nên hỏi giá trước.
2. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2026
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026 và thay Luật số 04/2007/QH12. Khoản 1 Điều 14 giữ cách tính cũ: thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú bằng giá chuyển nhượng nhân 2%. Thuế tính trên giá bán, không trên phần lãi, nên bán lỗ vẫn nộp 2% và anh chị không cần chứng minh giá mua vào.
Giá chuyển nhượng được Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn, ban hành 30/6/2026, hiệu lực 01/7/2026. Khoản 1 Điều 57 nghị định (Công báo số 402 ngày 16/07/2026) quy định giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn giá theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) thì phần đất tính theo bảng giá và hệ số đó (khoản 2 Điều 57). Với đất có nhà, nếu giá ghi thấp hơn thì phần nhà và công trình tính theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định (khoản 3 Điều 57).
Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế là hành vi có thể bị truy thu. VOV (20/10/2026) dẫn Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi, vẫn còn hiệu lực): phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn, kèm nộp đủ số thuế; số thuế trốn lớn có thể bị xét trách nhiệm hình sự. Thời điểm tính thuế là khi hợp đồng có hiệu lực hoặc khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng (khoản 2 Điều 14); nếu hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay thì tính tại thời điểm làm thủ tục đăng ký (khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026).
Thủ tục sang tên sổ đỏ 2026: hồ sơ, các bước, nơi nộp ở Đà Nẵng
Công chứng, kê khai, đăng ký biến động; 20 chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai; thời hạn 30 ngày và mức phạt
3. Lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% và giá tính
Mức lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP; Nghị định 175/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) sửa nhiều mức của ô tô, xe máy nhưng giữ mức này. Điểm cần chú ý là giá tính. Nghị định 175/2025 sửa điểm d khoản 1 Điều 7: khi giá nhà, đất trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trong hợp đồng. Nói cách khác, lệ phí tính trên số lớn hơn giữa giá hợp đồng và giá nhà nước. Giá nhà nước gồm hai phần: phần đất theo bảng giá đất, phần nhà theo bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND thành phố ban hành, dựa trên diện tích, đơn giá xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà.
Có một khoản giảm tạm thời cần biết. Theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP về phát triển công dân số (VietnamPlus, 15/08/2026), từ 15/8/2026 đến 28/02/2027, người nhận chuyển nhượng nhà đất được giảm 10% mức thu lệ phí trước bạ nếu dùng tài khoản định danh điện tử mức 2, khai và nộp lệ phí bằng phương thức điện tử, đã tích hợp trên VNeID mã số thuế, thông tin đất của bên chuyển nhượng và 5 loại thông tin cơ bản. Ưu đãi áp dụng 1 lần mỗi năm, số tiền giảm không quá 5 lần mức lương cơ sở. Ví dụ ở mục 5 chưa tính khoản giảm này; anh chị hỏi cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ để biết mình có đủ điều kiện hay không.
Bảng giá đất Đà Nẵng đang áp dụng
Giá nhà nước phần đất lấy từ bảng giá đất. Ở Đà Nẵng, Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND ban hành ngày 29/5/2026, hiệu lực 10/6/2026, thay Nghị quyết 32/2025/NQ-HĐND (từ 01/01/2026 tạm giữ bảng giá cũ của Đà Nẵng và Quảng Nam). Tháng 10/2026, HĐND thành phố sửa đổi nghị quyết này (Nghị quyết 112/2026/NQ-HĐND), bổ sung giá cho một số tuyến đường chưa có trong bảng và cách tính thửa đất nằm ở nhiều vị trí (CafeLand, 07/10/2026). Đất ở đô thị chia năm vị trí: vị trí 1 là mặt tiền đường, vị trí 2 đến 5 là đất trong kiệt theo bề rộng, từ 4,5 m trở lên xuống dưới 1,7 m. Khi giá hợp đồng cao hơn giá bảng, cả lệ phí trước bạ lẫn thuế thu nhập cá nhân đều tính theo giá hợp đồng; khi thấp hơn, cả hai tính theo giá nhà nước (riêng thuế thu nhập cá nhân, phần đất là bảng giá nhân hệ số điều chỉnh nếu có, phần nhà theo giá tính lệ phí trước bạ nhà). So sánh giá nhà nước với giá rao từng khu có trong bài giá đất Đà Nẵng.
4. Phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng tính theo giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị nhà, theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC (FDVN tổng hợp ngày 30/06/2026). Nếu giá các bên thỏa thuận thấp hơn giá nhà nước thì tính theo giá nhà nước. Mức thu tại văn phòng công chứng đã gồm thuế giá trị gia tăng.
| Giá trị hợp đồng | Phí công chứng |
|---|---|
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Trên 1 tỷ đến 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 3 tỷ đến 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 5 tỷ đến 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ | 32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu |
Hai khoản còn lại do Đà Nẵng quy định, áp dụng từ 10/6/2026. Phí thẩm định hồ sơ chứng nhận biến động của cá nhân theo Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND là 300.000 đồng nếu chỉ có đất, 350.000 đồng nếu chỉ có tài sản, 500.000 đồng nếu cả đất và nhà (CafeLand, 07/06/2026). Lệ phí chứng nhận biến động của cá nhân ở phường là 28.000 đồng/lần, ở xã và đặc khu bằng 50% (Nghị quyết 36/2026/NQ-HĐND, Báo Đà Nẵng 11/06/2026). Đây là khoản nhỏ, nhưng nên mang đủ tiền khi nộp hồ sơ.
5. Ví dụ tính trên giá nhà đang rao ở Đà Nẵng
Tôi lấy hai mức giá trung vị theo tin đang bán trên nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026: nhà phố trung vị 8,4 tỷ đồng (4.266 tin, diện tích trung vị 97 m²) và đất nền trung vị 4,75 tỷ đồng (2.743 tin, diện tích trung vị 126 m²). Giả định: giá hợp đồng bằng giá rao trung vị và cao hơn bảng giá đất; nhà đất ở phường; người bán không thuộc diện miễn; chưa tính phí đo đạc, thù lao soạn thảo, phí môi giới.
| Khoản | Nhà phố 8,4 tỷ | Đất nền 4,75 tỷ |
|---|---|---|
| Thuế TNCN 2% (bên bán) | 168.000.000 | 95.000.000 |
| Lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) | 42.000.000 | 23.750.000 |
| Phí công chứng | 3.200.000 + 0,04% × 3,4 tỷ = 4.560.000 | 2.200.000 + 0,05% × 1,75 tỷ = 3.075.000 |
| Phí thẩm định hồ sơ | 500.000 (đất và nhà) | 300.000 (đất) |
| Lệ phí chứng nhận biến động | 28.000 | 28.000 |
| Tổng | 215.088.000 (khoảng 2,56%) | 122.153.000 (khoảng 2,57%) |
Tỷ lệ phần trăm là tổng chia giá hợp đồng giả định. Thuế và lệ phí trước bạ chiếm khoảng 97–98% tổng, nên muốn ước nhanh, anh chị lấy giá nhà nhân 2,5% rồi cộng thêm vài triệu phí. Giá trung vị là giá rao, không phải giá giao dịch; giá chốt thật thường khác giá rao. Nếu người bán đủ điều kiện miễn thuế vì chỉ có một nhà ở, khoản 168 triệu hoặc 95 triệu trong bảng bằng 0. Nếu mua bằng vốn vay, các khoản này thường phải trả bằng tiền mặt khi sang tên, nên tính vào phần vốn tự có; cách tính khoản vay có trong bài vay mua nhà và lãi suất.
6. Ai nộp khoản nào
Theo luật, người bán là người nộp thuế thu nhập cá nhân vì đây là thuế trên thu nhập của họ; người mua nộp lệ phí trước bạ vì là người đăng ký quyền sở hữu, sử dụng. Thực tế thị trường có nhiều cách chia: bên mua chịu hết, chia đôi, hoặc giá bán đã gồm thuế. Pháp luật cho phép thỏa thuận; theo LuatVietnam (08/06/2026), nếu hợp đồng ghi bên mua nộp thuế thay thì bên mua khai và nộp cùng lúc nộp hồ sơ sang tên.
Chỗ hay phát sinh tranh chấp là giấy cọc không ghi ai chịu thuế, rồi đến ngày công chứng hai bên mới bàn. Với căn nhà phố 8,4 tỷ trong ví dụ, đó là khoản 168 triệu. Nên ghi rõ ngay trong hợp đồng đặt cọc: khoản nào bên nào chịu, tính trên giá nào, và xử lý ra sao nếu cơ quan thuế tính theo giá cao hơn giá ghi hợp đồng. Lộ trình mua từ lúc chọn nhà đến lúc nhận sổ có trong bài mua nhà Đà Nẵng.
7. Trường hợp được miễn thuế, lệ phí
Điều 4 Luật 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP miễn thuế thu nhập cá nhân trong ba nhóm liên quan nhà đất:
- Giữa người thân: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa vợ chồng; cha mẹ đẻ hoặc nuôi với con; cha mẹ chồng, vợ với con dâu, rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột (khoản 1 Điều 4).
- Chỉ có một nhà ở, đất ở: theo khoản 2 Điều 4 Luật 109/2025 và Điều 19 Nghị định 253/2026, người bán tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, đã có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính từ ngày cấp giấy chứng nhận, và bán toàn bộ. Không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai; người đang có thêm một nhà hình thành trong tương lai cũng không được miễn. Nhà đồng sở hữu (kể cả vợ chồng) thì chỉ người chưa có nhà ở, đất ở nơi khác được miễn. Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm; khai sai bị truy thu và xử phạt.
- Chia tài sản khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc bản án (khoản 2 Điều 18 Nghị định 253/2026).
Lệ phí trước bạ được miễn khi nhà đất là quà tặng hoặc thừa kế giữa các quan hệ gia đình tương tự (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, không bị Nghị định 175/2025 sửa). Khoản này chỉ nói thừa kế và quà tặng, nên hợp đồng mua bán giữa người thân không nằm trong diện miễn lệ phí. Nhận thừa kế, quà tặng từ người ngoài các quan hệ trên thì người nhận nộp thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần (Điều 18 Luật 109/2025). Được miễn vẫn phải nộp tờ khai và giấy tờ chứng minh, chi tiết ở phần sang tên sổ đỏ cho con.
8. Câu hỏi thường gặp
Lệ phí trước bạ nhà đất bao nhiêu?
Mức thu là 0,5% (khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Giá tính là giá theo bảng giá của UBND tỉnh, thành phố; nếu giá trong hợp đồng mua bán cao hơn thì tính theo giá hợp đồng (Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Nhà 8,4 tỷ nộp khoảng 42 triệu đồng. Từ 15/8/2026 đến 28/02/2027, người khai nộp điện tử qua VNeID đủ điều kiện có thể được giảm 10% (Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP).
Bán nhà năm 2026 nộp thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu?
Bằng 2% giá chuyển nhượng theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026. Giá chuyển nhượng là giá trên hợp đồng; phần đất ghi thấp hơn bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (nếu có) thì tính theo mức đó, phần nhà không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà (Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Không tính trên phần lãi.
Ai nộp thuế và lệ phí khi mua bán nhà đất?
Mặc định bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua nộp lệ phí trước bạ. Hai bên được thỏa thuận khác; nếu hợp đồng ghi bên mua nộp thay thì bên mua khai và nộp. Nên ghi rõ ngay trong hợp đồng đặt cọc.
Chỉ có một căn nhà, bán đi có được miễn thuế không?
Được, nếu tại thời điểm bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày và bán toàn bộ (Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai. Người bán tự kê khai, khai sai bị truy thu và phạt.
Ghi giá hợp đồng thấp để giảm thuế được không?
Không nên. Ghi thấp hơn bảng giá đất thì cơ quan thuế vẫn tính theo bảng giá; ghi thấp hơn giá thật để trốn thuế có thể bị phạt 1–3 lần số thuế trốn theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, số lớn có thể bị xét trách nhiệm hình sự.
Cộng thuế phí vào ngân sách rồi lọc nhà theo tầm giá
Xem tin đang bán theo khu vực, loại nhà và tầm giá, có ảnh thật và giá trung vị từng quận. Cần hỏi một căn cụ thể, nhắn anh Tuấn Hoàng, môi giới có chứng chỉ, qua Zalo 0776 221 189.
9. Nguồn dữ liệu
Tất cả nguồn truy cập ngày 30/10/2026. Số liệu tin đăng lấy từ cơ sở dữ liệu nhaphodanang.com, cách tính mô tả ở trang phương pháp dữ liệu.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 4, 14, 18, 29: vanban.chinhphu.vn; Luật sửa đổi 4 luật thuế ngày 24/4/2026 chỉ sửa khoản 1 Điều 7 (thu nhập kinh doanh): xaydungchinhsach.chinhphu.vn
- Nghị định 253/2026/NĐ-CP, Điều 18, 19, 57, 69 (Công báo số 402 ngày 16/07/2026): congbao.chinhphu.vn
- Bộ Tư pháp (02/07/2026) – Nghị định 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân: moj.gov.vn
- Báo Đại biểu Nhân dân (06/07/2026) – Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản: daibieunhandan.vn
- LSVN (13/07/2026) – Quy định mới về điều kiện miễn thuế thu nhập khi bán nhà đất (Nghị định 253/2026): lsvn.vn
- VOV (20/10/2026) – Cố tình khai thấp giá chuyển nhượng bất động sản sẽ bị xử lý thế nào: vov.vn
- Nghị định 175/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (toàn văn PDF; mức 0,5% tại khoản 1 Điều 8 và miễn tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022 không bị sửa): langson.gov.vn
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (bản gốc): datafiles.chinhphu.vn
- VietnamPlus (15/08/2026) – Điều kiện để được giảm lệ phí trước bạ nhà đất theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP: vietnamplus.vn
- CafeLand (07/10/2026) – Đà Nẵng sửa bảng giá đất, bổ sung cách tính cho loạt tuyến đường chưa có giá: cafeland.vn
- LuatVietnam – Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND Đà Nẵng quy định giá đất và bảng giá các loại đất: luatvietnam.vn
- Thư Viện Nhà Đất (31/12/2025) – Đà Nẵng chưa ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026 (Nghị quyết 32/2025/NQ-HĐND): thuviennhadat.vn
- FDVN (30/06/2026) – Hướng dẫn cách tính các loại thuế, phí khi cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2026 (biểu phí công chứng): fdvn.vn
- CafeLand (07/06/2026) – Mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ tại Đà Nẵng theo Nghị quyết 35/2026/NQ-HĐND: cafeland.vn
- Báo Đà Nẵng (11/06/2026) – Quy định mới về lệ phí cấp giấy chứng nhận (Nghị quyết 36/2026/NQ-HĐND): baodanang.vn
- LuatVietnam (08/06/2026) – Hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ năm 2026 (người nộp thuế, lệ phí): luatvietnam.vn
- Số liệu tin đăng nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026: toàn site, nhà phố, đất nền.
Lưu ý: bài viết là thông tin tham khảo, không phải tư vấn thuế. Tôi chưa đọc được phụ lục giá từng đường của Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND (đã sửa bởi Nghị quyết 112/2026/NQ-HĐND) và toàn văn Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP; các phần này dẫn qua báo và trang luật. Giá trong ví dụ là giá rao trên tin đang đăng, không phải giá giao dịch. Số tiền thực nộp theo thông báo của cơ quan thuế; trước khi ký, anh chị kiểm tra pháp lý căn nhà và hỏi cơ quan thuế hoặc tổ chức công chứng nơi có nhà đất.
