Lãi suất vay mua nhà 2026: bảng ngân hàng và trả góp mỗi tháng

Lãi suất vay mua nhà công bố trong tháng 9 và 10/2026 ở 8 ngân hàng tôi tổng hợp có mức ưu đãi từ 9,2% đến 13,2%/năm, thường chỉ cố định 12–24 tháng rồi thả nổi. Con số ưu đãi chưa nói hết chuyện: số tiền phải trả mỗi tháng phụ thuộc khoản vay, kỳ hạn và lãi sau ưu đãi. Bài này đặt bảng lãi suất cạnh giá nhà thật ở Đà Nẵng, tính tiền trả góp cho ba khoản vay cụ thể, rồi liệt kê điều kiện, hồ sơ và những rủi ro khi lãi thả nổi.

1. Bảng lãi suất vay mua nhà của 8 ngân hàng (tháng 9–10/2026)

Tôi chỉ đưa vào bảng những con số đọc được trên báo hoặc khảo sát công bố từ 03/9 đến 25/10/2026, mỗi dòng ghi nguồn và ngày. Các trang ngân hàng tôi mở ngày 30/10/2026 phần lớn còn để bảng cũ từ 2025, nên không dùng. Mức ưu đãi là lãi cố định trong thời gian đầu; cột sau ưu đãi ghi cách tính hoặc mức khảo sát nếu nguồn có nêu. Lãi thực tế được duyệt còn tùy hồ sơ, tỷ lệ vay và tài sản bảo đảm, nên coi bảng là mốc để hỏi ngân hàng, không phải báo giá.

Đọc bảng có ba điểm cần nhớ. Thứ nhất, mức thấp như 9,2% của Woori Bank đi kèm điều kiện: theo CafeF, khách phải mở thẻ tín dụng và sổ tiết kiệm 40 triệu đồng kỳ hạn 12 tháng; khoản vay tối đa 30 năm, ân hạn gốc 2 năm. Thứ hai, Woori Bank là ngân hàng hiếm hoi trong bảng có công thức thả nổi được báo nêu rõ; các dòng khác chỉ có mức khảo sát, nên anh chị phải hỏi công thức trong hợp đồng. Thứ ba, gói BIDV chỉ dành cho người trực tiếp đứng tên hoặc đồng sở hữu căn nhà mua bằng vốn vay, chưa có khoản vay nhà ở khác tại BIDV, không áp dụng cho vay đầu tư hay mua đi bán lại (VNBA đưa tin 28/8/2026).

Về mặt bằng chung, DKRA ghi lãi cố định 12–24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm (khảo sát tháng 8/2026). Khảo sát DXS-FERI tháng 9/2026 cho mức ưu đãi phổ biến 9,8–11,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó có thể lên 13–16%/năm (VietTimes 25/10/2026). Agribank thả nổi khoảng 10–11%/năm theo khảo sát của CafeF. Người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội có chương trình riêng 6,5%/năm trong 5 năm đầu cho giai đoạn 01/7–31/12/2026 (Công văn 5340/NHNN-CSTT, VNBA đưa tin 26/6/2026); chi tiết ở bài vay mua nhà ở xã hội.

2. Vay ngân hàng mua nhà được bao nhiêu phần trăm

Thông tư 39/2016/TT-NHNN về cho vay (bản hợp nhất 30/6/2026) không đặt một tỷ lệ cho vay chung cho nhà ở; mức cho vay do ngân hàng và khách thỏa thuận theo phương án sử dụng vốn và khả năng tài chính của khách (Điều 12), việc có áp dụng tài sản bảo đảm hay không cũng do hai bên thỏa thuận (Điều 15). Trên thực tế, ngân hàng tính theo giá trị tài sản do họ định giá, thường thấp hơn giá mua. Vietcombank công bố gói 20.000 tỷ đồng có thể cho vay tới 100% giá trị căn nhà, tối đa 35 năm, tùy điều kiện và hồ sơ (Dân trí 03/9/2026); gói này chỉ tài trợ nhà thuộc dự án đã có Giấy chứng nhận và được triển khai tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh lân cận (VietnamFinance 24/8/2026), nên người mua nhà phố của cá nhân ở Đà Nẵng cần hỏi chi nhánh có áp dụng hay không. Một nhân viên tín dụng từng ví dụ với VietNamNet (05/02/2026): nhà giá 10 tỷ được định giá 8 tỷ, cho vay 70% giá trị định giá thì chỉ vay được tối đa 5,6 tỷ.

Vì không có mức chung, tôi dùng giả định vay 70% giá nhà để minh họa, phần còn lại là tiền tự có. Giá nhà lấy từ tin đang bán trên nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026; đây là giá rao, không phải giá giao dịch. Tiền tự có trong bảng chưa gồm thuế, phí công chứng, sang tên; các khoản đó tính riêng trong bài thuế phí mua bán nhà đất.

Cách tính: vay = giá trung vị × 70%, tiền tự có = giá trung vị − khoản vay. Liên Chiểu được chọn vì là khu có nhiều tin nhất trên site (1.181 tin), giá trung vị 5,5 tỷ, đơn giá trung vị 56 triệu/m², thấp nhất trong sáu khu nội thành. Nhóm dưới 3 tỷ có diện tích trung vị 120 m² nhưng đơn giá trung vị chỉ 16 triệu/m², gần mức Hòa Vang (13) và Điện Bàn (21), nên nhiều tin trong nhóm này là lô ở vùng ven; bài nhà đất Đà Nẵng dưới 3 tỷ chia cụ thể theo khu. Nếu muốn ở gần trung tâm với ngân sách thấp hơn, xem thêm nhà kiệt Đà Nẵng dưới 2 tỷ.

3. Trả góp mỗi tháng bao nhiêu: công thức và bảng tính

Phần lớn khoản vay mua nhà ở Việt Nam trả theo dư nợ giảm dần: gốc chia đều cho số tháng, lãi tính trên số gốc còn nợ. Tháng đầu trả nhiều nhất, các tháng sau giảm dần, trừ khi lãi suất tăng. Theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, nếu lãi suất không ghi theo %/năm hoặc không tính trên dư nợ thực tế thì hợp đồng phải có mức lãi quy đổi theo %/năm (một năm 365 ngày) tính trên dư nợ thực tế; ngân hàng thường tính lãi theo số ngày thực tế của từng kỳ, nên số tiền thật có thể lệch vài chục nghìn đồng so với bảng dưới.

Công thức dư nợ giảm dần

Tiền trả tháng thứ k = Gốc vay ÷ Số tháng + Dư nợ còn lại × Lãi suất năm ÷ 12. Ví dụ khoản vay 1,505 tỷ trong 20 năm (240 tháng), lãi 9,5%/năm: gốc mỗi tháng 1.505.000.000 ÷ 240 ≈ 6,27 triệu; lãi tháng đầu 1.505.000.000 × 9,5% ÷ 12 ≈ 11,91 triệu; tổng tháng đầu ≈ 18,19 triệu. Sang tháng thứ hai, dư nợ còn 1,4987 tỷ nên lãi giảm khoảng 50 nghìn đồng. Nếu ngân hàng cho chọn trả đều cả gốc lẫn lãi, số tiền mỗi tháng bằng nhau nhưng tổng lãi cao hơn vì gốc giảm chậm hơn.

Bảng trả góp cho ba khoản vay

Giả định: vay 70% giá trung vị ở bảng mục 2, kỳ hạn 20 năm, gốc chia đều 240 tháng; 12 tháng đầu lãi cố định 9,5%/năm (bằng mức BIDV gói 12 tháng); từ tháng 13 thả nổi, tôi tính hai kịch bản 12% và 14%/năm, nằm trong vùng 10–15% mà các khảo sát tháng 9–10/2026 ghi nhận. Đây là phép tính minh họa, không phải báo giá của ngân hàng nào.

Điều đáng chú ý là bước nhảy ở tháng 13. Với khoản 3,185 tỷ, tiền trả tăng từ 37,33 lên 43,53 triệu nếu lãi lên 12%, tức thêm khoảng 6,2 triệu mỗi tháng; nếu lên 14% thì thêm khoảng 11,2 triệu (48,57 − 37,33). Tổng lãi 20 năm của khoản này, khoảng 3,76 tỷ, cao hơn cả số tiền vay ban đầu. Muốn giảm tổng lãi thì rút ngắn kỳ hạn hoặc trả trước một phần gốc, nhưng phải tính phí trả nợ trước hạn ở mục 5. Trước khi cọc một căn, tôi khuyên anh chị lấy chính khoản vay dự kiến, tính lại bằng mức lãi 14% cho tháng 13 và xem thu nhập còn đủ chi tiêu không.

4. Điều kiện, hồ sơ và tài sản bảo đảm khi vay mua nhà

Vay ngân hàng mua nhà là vay có tài sản bảo đảm, thường chính là căn nhà định mua. Ngân hàng xét ba thứ: người vay có đủ điều kiện pháp lý không, thu nhập có trả nổi không, và căn nhà có đủ giá trị, đủ pháp lý để thế chấp không.

Điều kiện vay vốn theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN

Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (bản hợp nhất ngày 30/6/2026, đã gồm các sửa đổi tới Thông tư 29/2026/TT-NHNN hiệu lực 15/8/2026) nêu bốn điều kiện với cá nhân: từ đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (hoặc từ 15 đến dưới 18 tuổi không bị mất, hạn chế năng lực), nhu cầu vay để dùng vào mục đích hợp pháp, có phương án sử dụng vốn khả thi, và có khả năng tài chính để trả nợ. Ngân hàng tự thẩm định khả năng trả nợ, được dùng xếp hạng tín dụng nội bộ và thông tin của Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia (Điều 17). Vì vậy nợ quá hạn thẻ tín dụng, vay tiêu dùng cũ có thể làm hồ sơ bị từ chối hoặc lãi cao hơn.

Hồ sơ vay thường gặp

Điều 9 Thông tư 39 chỉ yêu cầu khách cung cấp tài liệu chứng minh đủ điều kiện và tài liệu khác theo hướng dẫn của từng ngân hàng, nên danh mục mỗi nơi một khác. Thường gồm: căn cước của vợ chồng, giấy tờ hôn nhân; chứng minh thu nhập (hợp đồng lao động, sao kê lương, giấy phép kinh doanh, hợp đồng cho thuê nhà); hồ sơ mục đích vay như hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, bản sao sổ của bên bán; hồ sơ tài sản bảo đảm. Nên chuẩn bị trước khi đặt cọc, vì thời gian thẩm định có thể kéo dài hơn hạn công chứng trong hợp đồng cọc; cách ghi điều khoản phòng trường hợp ngân hàng không duyệt có trong bài hợp đồng đặt cọc mua nhà.

Tài sản bảo đảm và căn nhà định mua

Căn nhà muốn thế chấp được phải có sổ hợp lệ, không tranh chấp, không bị kê biên, và ngân hàng chấp nhận định giá. Nhà trong kiệt nhỏ, đất nông nghiệp, nhà xây sai phép thường bị định giá thấp hoặc không nhận thế chấp. Ngân hàng thường giữ bản gốc sổ và đăng ký thế chấp; tiền giải ngân trả thẳng cho bên bán theo tiến độ trong hợp đồng mua bán. Hỏi ngân hàng giải ngân trước hay sau khi sang tên, vì điều này quyết định anh chị phải tự xoay bao nhiêu tiền ở bước công chứng. Thứ tự các bước từ đặt cọc đến nhận sổ có trong bài kinh nghiệm mua nhà Đà Nẵng.

5. Rủi ro khi lãi thả nổi và những điều cần hỏi trước khi ký

Rủi ro chính của vay mua nhà không nằm ở mức ưu đãi mà ở 15–25 năm sau đó. CafeF ngày 15/10/2026 ghi lại nhiều khoản vay chuyển từ ưu đãi khoảng 6,5–9%/năm sang thả nổi khoảng 10–15%/năm; có khoản ở Techcombank từ 7,5% lên 12,2%, khoản ở MSB từ 9% lên 14,5%. Khảo sát VARS-IRE quý II/2026 tại 10 ngân hàng cho thấy lãi sau ưu đãi thường bằng lãi cơ sở hoặc lãi tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3–3,5 điểm %, thực trả phổ biến 13–15%/năm (Việt Báo 12/10/2026).

Đòi ghi rõ công thức thả nổi

Khoản 5 Điều 13 Thông tư 39 bắt buộc ngân hàng và khách thỏa thuận nguyên tắc, các yếu tố xác định lãi điều chỉnh và thời điểm điều chỉnh; nếu các yếu tố đó cho ra nhiều mức, ngân hàng phải áp mức thấp nhất. Điều 16 yêu cầu ngân hàng cung cấp đủ những thông tin này trước khi ký. Hãy hỏi: lãi cơ sở là gì (lãi tiết kiệm 12 tháng của chính ngân hàng hay bình quân nhóm ngân hàng), biên độ bao nhiêu và có cố định suốt khoản vay không, bao lâu điều chỉnh một lần. Công thức như của Woori Bank (lãi tiền gửi 12 tháng bình quân Big4 cộng 4,5 điểm %) dễ kiểm tra hơn một lãi cơ sở do ngân hàng tự công bố.

Phí trả nợ trước hạn và bảo hiểm

Phí trả nợ trước hạn do hai bên thỏa thuận (Điều 14 Thông tư 39), nên mức mỗi nơi khác nhau. Theo VietNamNet ngày 05/02/2026, một chi nhánh Vietcombank ở TP.HCM thu 2% trong 3 năm đầu và 1% trong 2 năm tiếp theo, một chi nhánh MB ở TP.HCM thu 1% dư nợ còn lại trong 5 năm đầu; biểu phí có thể đã đổi, anh chị cần hỏi lại. Gói ưu đãi đôi khi đi kèm lời mời mua bảo hiểm; DKRA ước phí bảo hiểm khoản vay, nhân thọ khoảng 0,5–1% giá trị khoản vay (Việt Báo 03/9/2026). Khoản 5 Điều 15 Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 cấm gắn việc bán bảo hiểm không bắt buộc với cung ứng dịch vụ ngân hàng, nên anh chị có quyền từ chối; nếu chọn mua thì cộng phí đó vào chi phí vay khi so các ngân hàng.

Tự kiểm sức chịu đựng

Trước khi chọn gói, tính tiền trả tháng 13 với lãi 14% như bảng mục 3, rồi so với thu nhập ổn định của cả nhà sau khi trừ chi tiêu cố định. Nếu phần còn lại quá mỏng, có ba hướng: chọn căn rẻ hơn, tăng tiền tự có, hoặc chọn gói cố định dài hơn dù lãi ưu đãi cao hơn. Lãi trễ hạn cũng nặng: lãi chậm trả không quá 10%/năm trên số lãi chậm trả, còn dư nợ gốc quá hạn chịu lãi không quá 150% lãi trong hạn (khoản 4 Điều 13). Tôi không khuyên vay hay không vay; quyết định phụ thuộc thu nhập và kế hoạch của từng gia đình. Nếu cần so giá trước khi tính khoản vay, nhắn anh Tuấn Hoàng, môi giới có chứng chỉ, để được gửi danh sách căn đúng tầm tiền.

6. Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo các bài báo đăng tháng 9–10/2026, mức ưu đãi ở 8 ngân hàng tôi tổng hợp từ 9,2% (Woori Bank, cố định năm đầu) đến 13,2%/năm (VPBank, cố định 12 tháng); BIDV có gói 9,5% cố định 12 tháng. Sau ưu đãi, lãi thả nổi theo khảo sát khoảng 10–15%/năm. Lãi thực tế tùy hồ sơ từng người.

Vay 1,5 tỷ mua nhà mỗi tháng trả bao nhiêu?

Với khoản 1,505 tỷ, 20 năm, trả theo dư nợ giảm dần, lãi 9,5% năm đầu: tháng đầu khoảng 18,19 triệu (gốc 6,27 triệu, lãi 11,91 triệu). Từ tháng 13, nếu lãi thả nổi lên 12% thì khoảng 20,57 triệu, lên 14% thì khoảng 22,95 triệu. Đây là phép tính minh họa.

Ngân hàng cho vay mua nhà tối đa bao nhiêu phần trăm?

Không có mức chung bắt buộc; tỷ lệ do ngân hàng và khách thỏa thuận, tính trên giá trị ngân hàng định giá, thường thấp hơn giá mua. Vietcombank công bố gói có thể cho vay tới 100% giá trị căn nhà tùy hồ sơ (03/9/2026), nhưng chỉ cho nhà thuộc dự án đã có Giấy chứng nhận, tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh lân cận. Bài này dùng giả định 70% để tính tiền trả mỗi tháng.

Sau thời gian ưu đãi, lãi vay mua nhà tính thế nào?

Thường bằng lãi cơ sở hoặc lãi tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3–3,5 điểm % (khảo sát VARS-IRE quý II/2026); Woori Bank dùng lãi tiền gửi 12 tháng bình quân nhóm Big4 cộng 4,5 điểm %. Khoản 5 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN buộc hợp đồng ghi nguyên tắc, yếu tố và thời điểm điều chỉnh lãi.

Trả nợ vay mua nhà trước hạn có mất phí không?

Thường có, mức do hai bên thỏa thuận theo Điều 14 Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Ví dụ VietNamNet nêu ngày 05/02/2026: một chi nhánh Vietcombank thu 2% trong 3 năm đầu, 1% trong 2 năm tiếp; một chi nhánh MB thu 1% dư nợ còn lại trong 5 năm đầu. Hỏi biểu phí hiện hành trước khi ký.

7. Nguồn dữ liệu

Các nguồn web truy cập ngày 30/10/2026. Cách tính số liệu giá được mô tả ở trang phương pháp dữ liệu.

1. nhaphodanang.com – tin đang bán, giá trung vị theo tầm giá, đặc điểm và khu vực, cập nhật 28/10/2026: nhaphodanang.com
2. CafeF (15/10/2026) – Lãi suất thả nổi vay mua nhà chạm mốc 15%/năm, người vay thấp thỏm trước kỳ hết ưu đãi: cafef.vn
3. VietTimes (25/10/2026) – Hết thời hạn ưu đãi, người mua nhà đau đầu vì lãi suất thả nổi tăng: viettimes.vn
4. Việt Báo, đăng lại từ Diễn đàn Doanh nghiệp (12/10/2026) – Ưu đãi lãi suất chưa đủ sức kéo khách mua nhà: vietbao.vn
5. Dân trí (03/9/2026) – Tháng 9, các ngân hàng đang cho vay mua nhà lãi suất bao nhiêu: dantri.com.vn
6. Việt Báo, đăng lại từ Thương Gia (03/9/2026) – Lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất tháng 9/2026 (phí bảo hiểm khoản vay theo DKRA): vietbao.vn
7. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (28/8/2026) – BIDV triển khai gói vay ưu đãi Ngôi nhà đầu tiên quy mô 30.000 tỷ đồng: vnba.org.vn
8. Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (26/6/2026) – NHNN công bố lãi suất ưu đãi mới cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội (Công văn 5340/NHNN-CSTT): vnba.org.vn
9. VietNamNet (05/02/2026) – Vay mua nhà năm 2026: lãi suất cao, điều kiện còn ngặt nghèo hơn (định giá tài sản, phí trả nợ trước hạn): vietnamnet.vn
10. Ngân hàng Nhà nước – Văn bản hợp nhất Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay, xác thực 30/6/2026 (Điều 7, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17): datafiles.chinhphu.vn
11. VietnamFinance (24/8/2026) – Vietcombank dành 20.000 tỷ đồng cho vay mua nhà, lãi suất giảm tới 1% (địa bàn, điều kiện dự án): vietnamfinance.vn
12. Nhà Đầu tư (28/8/2026) – Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (khảo sát DKRA tháng 8/2026 tại 11 ngân hàng): nhadautu.vn
13. LuatVietnam – Cấm ngân hàng ép mua bảo hiểm không bắt buộc đi kèm khoản vay (khoản 5 Điều 15 Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, hiệu lực 01/7/2024; nội dung khoản này vẫn giữ trong văn bản hợp nhất 100/VBHN-VPQH ngày 22/4/2026): luatvietnam.vn

Lưu ý: lãi suất trong bài lấy từ báo chí và khảo sát công bố 03/9–25/10/2026, không phải báo giá của ngân hàng; mức được duyệt tùy hồ sơ và có thể đổi bất cứ lúc nào. Bảng trả góp là phép tính minh họa với giả định ghi rõ. Giá nhà là giá rao trên các tin đang bán tại nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026, không phải giá giao dịch. Trước khi ký hợp đồng vay, anh chị cần đọc kỹ công thức lãi, biểu phí và kiểm tra pháp lý căn nhà tại UBND phường và văn phòng công chứng. Báo sai sót qua Zalo 0776 221 189.