Thị trường nhà đất Đà Nẵng bước vào quý IV/2026 với 8.115 tin đang bán trên nhaphodanang.com (cập nhật 28/10/2026), trải từ Liên Chiểu tới Hội An, Điện Bàn. Bài này mô tả nguồn hàng đó theo khu vực, loại nhà đất và tầm giá, rồi đặt cạnh các báo cáo thị trường công khai gần nhất của DKRA, Avison Young và Bộ Xây dựng, cùng những thay đổi đã có sau khi Quảng Nam nhập vào Đà Nẵng. Tôi chỉ nêu số liệu có nguồn và ngày, không đưa dự báo giá.
Trả lời nhanh: Ngày 28/10/2026, nhaphodanang.com có 8.115 tin đang bán: nhà phố 52,6%, đất nền 33,8%; nhiều tin nhất ở Liên Chiểu (1.181), tầm giá 3–6 tỷ chiếm 30,5%. Báo cáo DKRA quý III/2026 ghi tiêu thụ đất nền dự án giảm 16%, nhà phố, biệt thự giảm khoảng 68% so với quý II.
MỤC LỤC BÀI VIẾT
1. Nguồn cung nhà đất Đà Nẵng theo khu vực
Bảng dưới đếm tin đang bán trên nhaphodanang.com theo 9 khu tìm kiếm của site, cập nhật 28/10/2026. Từ 01/7/2025 Đà Nẵng không còn cấp quận, huyện; site vẫn dùng tên quận cũ làm khu vực, nên khu Hải Châu là Hải Châu (quận cũ), các khu khác tương tự. Tỷ lệ trên toàn site là số tin của khu chia 8.115; tỷ lệ đất nền, nhà phố, mặt tiền là số tin loại đó chia tổng tin của khu, do tôi tính từ gói số liệu. Một tin có thể vừa là nhà phố vừa là mặt tiền, nên các cột tỷ lệ không cộng thành 100%. Chín khu cộng lại 7.738 tin; 377 tin còn lại không thuộc 9 khu trong bảng.
| Khu vực | Số tin | Tỷ lệ trên 8.115 tin | Đất nền trong khu | Nhà phố trong khu | Mặt tiền trong khu | Giá trung vị |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liên Chiểu | 1.181 | 14,6% | 35,6% | 46,8% | 54,6% | 5,5 tỷ |
| Sơn Trà | 1.058 | 13,0% | 19,5% | 61,0% | 57,9% | 12,8 tỷ |
| Cẩm Lệ | 1.049 | 12,9% | 33,0% | 52,6% | 53,8% | 5,8 tỷ |
| Thanh Khê | 976 | 12,0% | 11,2% | 78,2% | 36,2% | 5,9 tỷ |
| Ngũ Hành Sơn | 960 | 11,8% | 40,4% | 48,6% | 66,5% | 10,75 tỷ |
| Hải Châu | 929 | 11,4% | 7,0% | 82,6% | 50,9% | 9,7 tỷ |
| Hội An | 918 | 11,3% | 52,1% | 33,4% | 53,4% | 7,5 tỷ |
| Hòa Vang | 534 | 6,6% | 66,1% | 24,0% | 26,6% | 2,67 tỷ |
| Điện Bàn | 133 | 1,6% | 74,4% | 18,0% | 50,4% | 3,15 tỷ |
Nguồn hàng chia khá đều giữa sáu khu nội thành cũ, mỗi khu 929–1.181 tin, tức 11–15% toàn site. Khác nhau nằm ở cơ cấu. Hải Châu và Thanh Khê gần như toàn nhà phố (82,6% và 78,2% tin trong khu), đất nền chỉ 7–11%. Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ có một phần ba tới hai phần năm là đất nền. Hòa Vang, Hội An, Điện Bàn nghiêng hẳn về đất: đất nền chiếm 52–74% tin trong khu. Ngũ Hành Sơn có tỷ lệ tin mặt tiền cao nhất, 66,5%, còn Thanh Khê thấp nhất trong nội thành, 36,2%. Giá trung vị theo khu đi từ 2,67 tỷ ở Hòa Vang tới 12,8 tỷ ở Sơn Trà; đơn giá theo từng loại ở từng khu có trong bài giá đất Đà Nẵng.
Giá đất Đà Nẵng 2026: giá rao theo quận và bảng giá đất nhà nước
Đơn giá đất nền, nhà phố theo 9 khu; bảng giá đất theo Nghị quyết 28/2026 dùng tính thuế, lệ phí
2. Loại nhà đất và đặc điểm của tin đang bán
Theo loại, 8.115 tin gồm 4.266 tin nhà phố (52,6%), 2.743 tin đất nền (33,8%), 1.100 tin nhà cấp 4 (13,6%) và 6 tin biệt thự. Nhà phố có giá trung vị 8,4 tỷ, nhà cấp 4 là 6,5 tỷ, đất nền 4,75 tỷ. Nhà cấp 4 có đơn giá trung vị 59 triệu/m², thấp hơn nhà phố 94 triệu/m² nhưng cao hơn đất nền 36 triệu/m², phù hợp với việc giá đã gồm một căn nhà nhỏ. Bảng dưới đếm theo đặc điểm người đăng gắn cho tin, cùng ngày cập nhật; một tin có thể có nhiều đặc điểm.
| Đặc điểm (theo tin đăng) | Số tin | Tỷ lệ | Giá trung vị | Đơn giá trung vị (tr/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Ô tô đỗ cửa | 4.820 | 59,4% | 6,89 tỷ | 65 |
| Mặt tiền | 4.172 | 51,4% | 9,45 tỷ | 85 |
| Kinh doanh được | 3.896 | 48,0% | 9 tỷ | 83 |
| Có dòng tiền | 3.257 | 40,1% | 8,5 tỷ | 85 |
| Trong kiệt (hẻm) | 1.052 | 13,0% | 4,55 tỷ | 60 |
| Có thang máy | 268 | 3,3% | 17,5 tỷ | 140 |
Hơn một nửa số tin là mặt tiền (51,4%) và 59,4% ghi có ô tô đỗ cửa, trong khi nhà trong kiệt chỉ 13%. Nhóm có thang máy ít tin, 268, nhưng đơn giá trung vị cao nhất bảng, 140 triệu/m², giá trung vị 17,5 tỷ. Các đặc điểm này do người đăng khai, site đã làm sạch mô tả nhưng anh chị vẫn phải tự kiểm ngoài thực địa, nhất là kinh doanh được và dòng tiền cho thuê. Giá mặt tiền theo từng tuyến đường có trong bài bán nhà mặt tiền Đà Nẵng theo đường.
3. Tin đang bán theo tầm giá
Chia theo tầm giá, nguồn hàng dồn vào khoảng 3–20 tỷ: ba nhóm 3–6 tỷ, 6–10 tỷ và 10–20 tỷ cộng lại 5.955 tin, khoảng 73% toàn site. Bảng tính theo tin đang bán trên nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026; bấm tầm giá để xem danh sách tin.
| Tầm giá | Số tin | Tỷ lệ | Giá trung vị | Đơn giá trung vị (tr/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Dưới 3 tỷ | 1.109 | 13,7% | 2,15 tỷ | 16 |
| 3 – 6 tỷ | 2.478 | 30,5% | 4,5 tỷ | 51 |
| 6 – 10 tỷ | 1.837 | 22,6% | 7,6 tỷ | 80 |
| 10 – 20 tỷ | 1.640 | 20,2% | 13,9 tỷ | 115 |
| 20 – 50 tỷ | 861 | 10,6% | 26,5 tỷ | 154 |
| 50 – 100 tỷ | 145 | 1,8% | 66 tỷ | 170 |
| Trên 100 tỷ | 45 | 0,6% | 155 tỷ | 137 |
Nhóm dưới 3 tỷ có 1.109 tin nhưng đơn giá trung vị chỉ 16 triệu/m², diện tích trung vị 120 m²; đơn giá thấp và lô rộng như vậy khớp với các khu ven có giá trung vị thấp, như Hòa Vang 2,67 tỷ, Điện Bàn 3,15 tỷ. Tầm 3–6 tỷ nhiều tin nhất, 2.478, đơn giá 51 triệu/m². Lên tới 20–50 tỷ, đơn giá trung vị 154 triệu/m² và diện tích trung vị 181 m², tức lô lớn ở vị trí đắt. Nhóm trên 100 tỷ chỉ 45 tin, diện tích trung vị 1.059 m², đơn giá thấp hơn nhóm 50–100 tỷ vì là khu đất rộng. Anh chị có ngân sách thấp có thể xem bài nhà đất Đà Nẵng dưới 3 tỷ.
4. Các báo cáo thị trường quý III/2026 nói gì
Số liệu site là ảnh chụp nguồn hàng thứ cấp tại một ngày; nó không đo giao dịch và không cho biết giá đang lên hay xuống. Phần giao dịch và biến động giá phải lấy từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, chủ yếu đo hàng sơ cấp của dự án. Bảng dưới gom các số liệu quý III/2026 về thị trường nhà đất Đà Nẵng và cả nước mà báo chí đã đưa tin trong tháng 10/2026. Tôi dẫn theo bài báo, ghi rõ tên báo và ngày, vì tôi không tìm được bản báo cáo gốc đầy đủ của DKRA và Avison Young công bố công khai. Tôi chưa tìm được báo cáo quý năm 2026 của Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố trên mạng, nên phần số liệu của cơ quan nhà nước chỉ có số liệu cả nước của Bộ Xây dựng.
| Nguồn, kỳ | Phân khúc | Số liệu chính |
|---|---|---|
| DKRA, quý III/2026 | Đất nền dự án (sơ cấp) | 1.547 nền từ 17 dự án; tiêu thụ khoảng 4% nguồn cung, giảm 16% so với quý II; giá sơ cấp giảm khoảng 7%, thứ cấp giảm khoảng 3% so với quý II |
| DKRA, quý III/2026 | Nhà phố, biệt thự | Nguồn cung sơ cấp giảm 48%, lượng tiêu thụ giảm 68% so với quý II; giá thứ cấp giảm khoảng 10% |
| DKRA, quý III/2026 | Căn hộ | Tiêu thụ 2.099 căn, giảm 25% so với quý II và 24% so với cùng kỳ; giao dịch tập trung ở dự án mới, giá khoảng 60–70 triệu/m² |
| Avison Young, quý III/2026 | Nhà phố, biệt thự | Nguồn cung khoảng hơn 1.500 căn; thanh khoản khoảng 25%; giá sơ cấp trung bình khoảng 4.950 USD/m² |
| Bộ Xây dựng, quý III/2026 | Cả nước | 92.004 giao dịch thành công, bằng 92% quý II; đất nền 69.157 nền, bằng 94% quý II |
Đất nền, nhà phố: tiêu thụ giảm, giá thứ cấp giảm
Theo báo cáo DKRA quý III/2026 (Báo Pháp Luật Việt Nam đưa tin 25/10/2026), nguồn cung đất nền sơ cấp ở Đà Nẵng là 1.547 nền từ 17 dự án, hàng mở bán mới chỉ khoảng 4%; nguồn cung nằm ở phường Hải Vân 37,2%, Điện Bàn Đông 36,6%, Hội An Tây 12,2%. Lượng tiêu thụ bằng khoảng 4% nguồn cung, giảm 16% so với quý II; giá sơ cấp giảm khoảng 7%, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3% so với quý trước. Giá sơ cấp đất nền theo phường: Hội An Đông 45,6–61,6 triệu/m², Hội An Tây 29,3–47, Điện Bàn Đông 17,4–26. Với nhà phố, biệt thự, Báo Xây dựng (23/10/2026) và Báo Đấu thầu (26/10/2026) dẫn DKRA cho biết nguồn cung sơ cấp giảm 48% và lượng tiêu thụ giảm 68% so với quý II; giá thứ cấp giảm khoảng 10%, theo Báo Xây dựng là ở phường Hải Vân, nơi chiếm khoảng 75% nguồn cung phân khúc này. Thị trường Tài chính Tiền tệ (12/10/2026) dẫn dữ liệu Avison Young cho biết nhà ở liền thổ Đà Nẵng quý III chỉ có khoảng hơn 1.500 căn, giá sơ cấp nhà phố, biệt thự trung bình khoảng 4.950 USD/m², thanh khoản khoảng 25%; cùng bài báo ghi ở khu xa trung tâm hoặc đất phân lô thiếu tiện ích, nhà đầu tư chấp nhận giảm 10–15% để thoát hàng, nhưng không ghi rõ con số này lấy từ Avison Young.
Vì sao không so trực tiếp với số tin của site
Báo cáo DKRA đếm hàng dự án mở bán (sơ cấp) và giao dịch đã ghi nhận; site đếm tin rao của người bán lại (thứ cấp), không biết tin nào đã bán. Ví dụ, DKRA ghi 1.547 nền sơ cấp toàn thành phố, còn site có 2.743 tin đất nền, phần lớn là lô lẻ trong khu dân cư. Giá sơ cấp của DKRA là giá chủ đầu tư công bố; đơn giá của site là trung vị giá chào. Vì vậy, khi báo cáo nói giá thứ cấp giảm 3% hay 10%, số tin và trung vị trên site không tự động phản ánh mức đó. Site chưa có chuỗi số liệu nhiều kỳ để tự tính biến động giá, nên tôi không kết luận giá rao đang lên hay xuống.
Bức tranh cả nước
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (VOV đưa tin 20/10/2026), quý III/2026 cả nước có 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% quý II; trong đó đất nền 69.157 nền, bằng 94% quý II, căn hộ và nhà ở riêng lẻ 22.847 căn, khoảng 86%. Bộ Xây dựng nhận định giá đất nền thứ cấp tiếp tục điều chỉnh giảm, giá biệt thự, nhà liền kề trong dự án ở một số khu vực giảm nhẹ. Số liệu này không tách riêng Đà Nẵng.
5. Sáp nhập Quảng Nam – Đà Nẵng: những gì đã thay đổi
Nghị quyết 202/2025/QH15 ngày 12/6/2025 của Quốc hội sắp xếp toàn bộ TP Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam thành thành phố mới tên là thành phố Đà Nẵng, diện tích khoảng 11.859,59 km², dân số 3.065.628 người. Theo Nghị quyết 1659/NQ-UBTVQH15, thành phố có 94 đơn vị hành chính cấp xã gồm 23 phường, 70 xã, 1 đặc khu, chính quyền mới hoạt động từ 01/7/2025; cấp quận, huyện kết thúc hoạt động theo khoản 3 Điều 51 Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15. Tên phường mới, cách ghi địa chỉ trên sổ và hợp đồng có trong bài sáp nhập phường Đà Nẵng và giấy tờ nhà đất.
Với thị trường nhà đất, có ba thay đổi đã thấy được bằng dữ kiện. Một là bảng giá đất chung: Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND (hiệu lực 10/6/2026) giữ nguyên giá ở địa bàn Đà Nẵng cũ, còn 78 xã, phường thuộc Quảng Nam cũ tăng 9–70%, phường Hội An tăng 35% (VietnamFinance, 31/5/2026), và được sửa một phần bởi Nghị quyết 112/2026/NQ-HĐND tháng 10/2026; thuế, lệ phí tính theo bảng giá ở đây vì vậy cũng thay đổi. Hai là phạm vi báo cáo: các báo cáo DKRA quý III/2026 về Đà Nẵng đã tính cả Điện Bàn Đông, Hội An Tây, Hội An Đông, và hai phường phía nam này chiếm gần một nửa nguồn cung đất nền dự án (36,6% và 12,2%). Ba là quy mô: ông Hà Nghiệm, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Đà Nẵng, nói với Nhà Đầu tư (12/02/2026) rằng sau mở rộng địa giới, Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương có diện tích đứng đầu cả nước.
Trên site, Hội An và Điện Bàn cộng lại 1.051 tin, khoảng 13% toàn site (918 + 133 tin, cập nhật 28/10/2026). Nguồn hàng ở hai khu này khác hẳn nội thành: lô rộng (diện tích trung vị 200 m² ở Hội An, 149 m² ở Điện Bàn), đơn giá trung vị 35 và 21 triệu/m², phần lớn là đất. Tôi không thấy nguồn đáng tin nào đo riêng tác động của sáp nhập lên giá giao dịch, nên bài không đưa con số tăng giá theo khu nào.
6. Đọc số liệu thế nào khi đang tìm mua
Bài này không khuyến nghị mua hay bán, chỉ gợi ý cách dùng số liệu thị trường nhà đất Đà Nẵng khi đi xem nhà. Thứ nhất, số tin nhiều ở một khu, một tầm giá nghĩa là anh chị có nhiều lựa chọn để so, không có nghĩa khu đó rẻ hay đắt. Thứ hai, khi báo cáo nói giá thứ cấp giảm, hãy hỏi giá chào của căn đang xem đã khác bao nhiêu so với trung vị khu và tuyến đường, rồi thương lượng dựa trên khác biệt cụ thể của căn đó (vị trí, bề ngang, hiện trạng, giấy tờ). Thứ ba, ở Hội An, Điện Bàn, nhớ rằng bảng giá đất nhà nước đã đổi từ 10/6/2026, nên tính lại thuế, phí trước khi chốt.
Xem nhanh nguồn hàng theo vị trí trên bản đồ giá nhà đất, hoặc lọc toàn bộ tin đang bán theo khu và tầm giá. Cách site lọc tin, tính trung vị có ở trang phương pháp dữ liệu. Nếu cần người dẫn xem nhà, anh chị nhắn anh Tuấn Hoàng, môi giới có chứng chỉ hành nghề.
7. Câu hỏi thường gặp
Thị trường nhà đất Đà Nẵng hiện có bao nhiêu tin đang bán?
Ngày 28/10/2026, nhaphodanang.com có 8.115 tin đang bán ở Đà Nẵng và Hội An, giá trung vị 6,8 tỷ, đơn giá trung vị 69 triệu/m². Nhiều tin nhất là Liên Chiểu 1.181 tin, Sơn Trà 1.058, Cẩm Lệ 1.049; ít nhất là Điện Bàn 133 tin. Đây là tin rao của người bán, không phải số giao dịch.
Loại nhà đất nào đang được rao bán nhiều nhất ở Đà Nẵng?
Nhà phố, với 4.266 tin (52,6% trong 8.115 tin trên nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026), giá trung vị 8,4 tỷ. Tiếp theo là đất nền 2.743 tin (33,8%), giá trung vị 4,75 tỷ, và nhà cấp 4 là 1.100 tin (13,6%). Theo tầm giá, nhóm 3–6 tỷ nhiều tin nhất với 2.478 tin.
Giao dịch nhà đất Đà Nẵng quý III/2026 tăng hay giảm?
Theo báo cáo DKRA quý III/2026 được báo chí đưa tin cuối tháng 10/2026, tiêu thụ đất nền dự án giảm khoảng 16%, nhà phố, biệt thự giảm khoảng 68%, căn hộ giảm 25% so với quý II. Giá đất nền sơ cấp giảm khoảng 7%, thứ cấp khoảng 3%; giá thứ cấp nhà phố, biệt thự giảm tới 10%.
Sau sáp nhập, Hội An và Điện Bàn có thuộc thị trường Đà Nẵng không?
Có. Nghị quyết 202/2025/QH15 nhập toàn bộ tỉnh Quảng Nam vào TP Đà Nẵng, chính quyền mới hoạt động từ 01/7/2025. Bảng giá đất chung theo Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND áp từ 10/6/2026, phần Quảng Nam cũ tăng 9–70%. Báo cáo DKRA quý III/2026 đã tính Điện Bàn Đông, Hội An Tây vào nguồn cung đất nền Đà Nẵng.
Số liệu tin rao của site khác báo cáo DKRA thế nào?
DKRA đo hàng dự án mở bán (sơ cấp) và giao dịch đã ghi nhận; nhaphodanang.com đếm tin rao của người bán lại (thứ cấp) tại một ngày và tính trung vị giá chào. Ví dụ DKRA ghi 1.547 nền sơ cấp quý III/2026, còn site có 2.743 tin đất nền ngày 28/10/2026. Hai nguồn bổ sung cho nhau, không thay nhau.
Xem 8.115 tin nhà đất đang bán theo khu và tầm giá
Mỗi khu, mỗi tầm giá có trang riêng với giá trung vị để so. Cần dẫn xem nhà, nhắn anh Tuấn Hoàng, môi giới có chứng chỉ.
8. Nguồn dữ liệu
Các nguồn web truy cập ngày 30/10/2026. Tỷ lệ phần trăm về tin rao do tôi tính từ số tin trong gói số liệu của site.
- nhaphodanang.com – tin đang bán theo khu vực, loại, tầm giá, đặc điểm, cập nhật 28/10/2026: nhaphodanang.com
- Báo Pháp Luật Việt Nam (25/10/2026) – Đất nền Đà Nẵng khan nguồn cung, giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực giảm (báo cáo DKRA quý III/2026): doanhnhan.baophapluat.vn
- Báo Xây dựng (23/10/2026) – Đà Nẵng: sức cầu phân khúc đất nền quý III/2026 sụt giảm (DKRA quý III/2026, nhà phố, biệt thự, căn hộ): baoxaydung.vn
- Báo Đấu thầu (26/10/2026) – Thị trường bất động sản Đà Nẵng: giá cao, người mua thận trọng (DKRA quý III/2026): baodauthau.vn
- Thị trường Tài chính Tiền tệ (12/10/2026) – Chuyển động mới tại thị trường bất động sản Đà Nẵng (Avison Young quý III/2026): thitruongtaichinhtiente.vn
- VOV (20/10/2026) – Thị trường bất động sản: lượng giao dịch giảm sâu, giá nhà vẫn ở mức cao (số liệu Bộ Xây dựng quý III/2026): vov.vn
- VietnamFinance (25/8/2026) – Đà Nẵng: giao dịch nhà phố, đất nền tiếp tục trầm lắng (DKRA tháng 7/2026): vietnamfinance.vn
- VietnamFinance (31/5/2026) – Đà Nẵng chốt bảng giá đất mới, có nơi tăng tới 70%: vietnamfinance.vn
- Nhà Đầu tư (12/02/2026) – Bất động sản Đà Nẵng: dòng tiền dịch chuyển mạnh về phía Nam: nhadautu.vn
- Tạp chí Công Thương (30/6/2025) – Công bố thành lập thành phố Đà Nẵng mới (Nghị quyết 202/2025/QH15, diện tích, dân số, 94 đơn vị cấp xã): tapchicongthuong.vn
- LuatVietnam – Nghị quyết 1659/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của TP Đà Nẵng: luatvietnam.vn
- Công báo số 807+808 ngày 24/6/2025 – Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 72/2025/QH15, khoản 3 Điều 51: datafiles.chinhphu.vn
- LuatVietnam – Nghị quyết 28/2026/NQ-HĐND ngày 29/5/2026 của HĐND TP Đà Nẵng quy định giá đất và bảng giá các loại đất: luatvietnam.vn
Lưu ý: số tin và giá trong bài là giá rao trên các tin đang bán tại nhaphodanang.com, cập nhật 28/10/2026, không phải giá giao dịch; giá chốt có thể khác sau thương lượng, và số liệu thay đổi khi có tin mới. Số liệu báo cáo thị trường được dẫn theo bài báo đưa tin, không phải bản báo cáo gốc. Bài không phải khuyến nghị đầu tư. Trước khi đặt cọc, anh chị cần kiểm tra pháp lý, quy hoạch của chính thửa đất tại UBND phường, xã và văn phòng công chứng. Báo sai sót qua Zalo 0776 221 189.
